我國房地產(chǎn)市場供給端的問題比較突出，體現(xiàn)在一、二線城市與三、四線城市形成了分化，同時部分一、二線城市房價上漲過快。當前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及2016年第四季度房地產(chǎn)市場形勢預(yù)測及房價走勢分析內(nèi)容如下。

　　多地房價9月再創(chuàng)新高。進入10月，受政策密集落地影響，熱點城市房價漲幅明顯回落。促使市場快速降溫的是，國慶假期多地樓市收緊政策集中落地。自9月30日北京出臺首個樓市收緊新政后，短短10天便有21個城市出臺多達26個收緊政策。

　　在樓市未來預(yù)期不明朗的情況下，購房者出現(xiàn)觀望態(tài)勢，商品住宅成交量將普遍進入低迷周期，成交價格快速上漲的趨勢也可能在年底前終結(jié)。

　　四季度的房地產(chǎn)市場形勢預(yù)測

　　針對四季度的房地產(chǎn)市場形勢，張大偉告訴《經(jīng)濟參考報》記者，以北京市場為例，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)預(yù)計到11月才能全面反映出政策結(jié)果?！邦A(yù)計北京房價將快速降溫，四季度漲幅將明顯放緩，在自住房大量供應(yīng)后，部分區(qū)域的價格可能出現(xiàn)調(diào)整”。

　　他進一步解釋，北京調(diào)控政策主要針對中高端市場，并采取了力度較大的約束政策，這將導致很多豪宅項目的入市難度進一步增加。特別是一些高價地項目，未來取得預(yù)售證的難度將大幅上漲，最終有可能促使市場進入降溫期。

　　“需求的分化使得新政后成交量迅速下滑，而后期預(yù)計抱以觀望心態(tài)的購房者還將持續(xù)增加，春節(jié)前后北京新房市場的購買意向也將降至階段性冰點?！比螁Ⅵ握f，四季度的元旦和春節(jié)長假期間，也是傳統(tǒng)上的銷售淡季，大量項目將封盤過冬。在此期間，供應(yīng)量的不足也將使得成交價格繼續(xù)企穩(wěn)。預(yù)計這輪供應(yīng)端的盤整局面將維持到明年4月前后，屆時隨著新一批自住房等政策房產(chǎn)品的入市，以及后續(xù)限定房價的項目陸續(xù)供應(yīng)，預(yù)計住宅的市場供應(yīng)將會逐步復蘇。與此同時，樓市的產(chǎn)品形態(tài)、價格體系也將發(fā)生新的變化。

　　就全國范圍的市場來說，郭毅認為，此輪收緊調(diào)控的主要目的是“去投資化”，因此各個城市根據(jù)自身的實際情況，分別出臺了程度不同的限購政策。嚴格的限購政策，有利于抑制房地產(chǎn)投機行為，為部分城市當中的樓市過熱現(xiàn)象降溫，使得房地產(chǎn)市場回歸理性。

　　“另外，此輪房價的快速上漲很大程度上屬于‘貨幣現(xiàn)象’，而首付比例的提高則著眼于‘去杠桿化’。”郭毅指出，從市場表現(xiàn)來看，首付比重的普遍大幅提升使得大量原計劃購房群體出現(xiàn)資金短缺現(xiàn)象，因此購房計劃不得不延后甚至擱置，需求的大范圍受限也是造成10月成交量普遍下滑的重要原因。

　　“臨近年底，各商業(yè)銀行普遍面臨信貸額度不足現(xiàn)象，放貸周期增長，因此到年底之前大部分城市商品住宅成交量將進入低迷周期。”郭毅認為，受成交量影響，成交價格快速上漲的趨勢在年底之前也將被終結(jié)。不過長期來看，成交量價的走勢很大程度上仍然受到貨幣政策的影響，信貸總量是否納入管控范圍將為未來樓市的走向提供風向標。

　　預(yù)判 房價快速上漲趨勢年內(nèi)或終結(jié)

　　值得注意的是，對于大多數(shù)城市而言，去庫存壓力依然較大。劉建偉表示，9月，70個大中城市中，一線和部分熱點二線城市與其他城市的房價走勢有明顯差異。從環(huán)比看，一線和部分熱點二線城市中，新建商品住宅價格漲幅在2%以上的城市有14個；此外，仍有6個城市新建商品住宅價格呈現(xiàn)環(huán)比下降。

　　從同比看，一線和部分熱點二線城市中，新建商品住宅價格漲幅在10%以上的城市有14個；其余城市中，新建商品住宅價格同比下降的城市有6個，漲幅在10%以內(nèi)的城市有42個。

　　有關(guān)人士透露，此輪調(diào)控的目標，對于庫存高的地區(qū)，依然加快去庫存，但對于房價上漲過快的地區(qū)，則大致為房價漲幅逐步回落，努力回歸到合理區(qū)間。

　　張大偉認為，過去全面寬松的趨勢已經(jīng)出現(xiàn)了變化，在市場分化的基礎(chǔ)下，調(diào)控政策也開始明顯有所區(qū)分，“托底蓋帽”出現(xiàn)，這種情況下，房價上漲較快的城市，包括部分一二線及輻射區(qū)都出現(xiàn)了約束性的政策?！拔磥矸康禺a(chǎn)調(diào)控政策將不僅僅是分城施策，將會升級到一城一策、一城多策?！彼f。

　　張大偉表示，將有越來越多的人陷入觀望狀態(tài)。整體來看，市場將告別明顯上漲，四季度前期過熱市場將出現(xiàn)明顯降溫，部分區(qū)域?qū)⒊霈F(xiàn)價格下調(diào)。

　　亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認為，從市場表現(xiàn)來看，首付比重的普遍大幅提升使得大量原計劃購房群體出現(xiàn)資金短缺現(xiàn)象，因此購房計劃不得不延后甚至擱置。時至年末，各商業(yè)銀行普遍面臨信貸額度不足，放貸周期增長。因此到年底之前，大部分城市商品住宅成交量將普遍進入低迷周期。受成交量的影響，成交價格快速上漲的趨勢在年底之前也將終結(jié)。

　　不過郭毅也指出，從長期來看，成交量價的走勢很大程度上仍然受到貨幣政策的影響，信貸總量是否納入管控范圍將為未來樓市的走向提供風向標。