1-8 月全國房地產(chǎn)投資額 6.44 萬億元，同比增長 5.4%，增速較前 7 月回升 0.1 個百分點。增速回升 的原因有：1）去年 8 月單月投資額環(huán)比下降 1.24%，較低基數(shù)導(dǎo)致 8 月當(dāng)月投資額 9026 億元，同 比增長6.2%，單月增速回升4.8個百分點；2）土地投資回升，8月單月土地成交價款同比增長11.9%， 單月增速較 7 月上升 17 個百分點。展望后續(xù)，我們此前持續(xù)多次強(qiáng)調(diào)：1、上半年由于政策推動銷 售回暖，庫存降低后疊加“營改增”新政，開發(fā)商加大新開工，近期隨著熱點城市政策收緊及銷售 增速回落，新開工增速持續(xù)回落。2、2013 年為新開工大年，當(dāng)前大多數(shù)項目逐步進(jìn)入竣工周期導(dǎo) 致在廸萎縮，8 月末在廸施工面積增速較上月滑落 0.2 個百分點至 4.6%。盡管接下來投資基數(shù)較低， 但考慮上述兩大因素依然存在，仍將制約整體投資表現(xiàn)。

1-8 月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長 5.4%

資料來源：中國產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)整理

1-8 月累計施工面積增速回落 0.2%

資料來源：中國產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)整理

1-8 月累計竣工面積增速回落 2.2%

資料來源：中國產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)整理

一線城市商品房投資降溫

　　2015年以來，隨著我國宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力增大，一線城市商品房投資熱度降低。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計，2009-2015年中國19個一線城市（北上廣深+14個新進(jìn)一線城市）房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資增速總體呈下降趨勢，2009年我國19個一線城市房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資增速為，2015年下降到僅為4.53%。

　?。ㄗⅲ?016年4月25日，《第一財經(jīng)周刊》發(fā)布的新的中國城市分級榜單，北京、上海、廣州、深圳的一線城市地位依然不可動搖。15個新一線城市依次是：成都、杭州、武漢、天津、南京、重慶、西安、長沙、青島、沈陽、大連、廈門、蘇州、寧波、無錫。）

2009-2015年中國一線城市房地產(chǎn)投資增速（單位：%）

資料來源：中國產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)整理

一線城市保障性住房需求量大

　　當(dāng)一線房地產(chǎn)投資已經(jīng)趨于飽和，保障性住房是開發(fā)商值得投資的一大亮點，尤其是近年來國家對于保障性住房開發(fā)的重視。以深圳為例，《深圳市住房保障發(fā)展規(guī)劃（2016-2020）》提出：2016-2020年，計劃新增安排籌集建設(shè)保障性住房40萬套，總建筑面積約2400萬平方米，預(yù)計總投資約970億元。供應(yīng)保障性住房35萬套，其中面向人才群體供應(yīng)不少于70%。低保及低保邊緣家庭繼續(xù)實行應(yīng)保盡保政策。"十三五"期末，住房保障覆蓋常住人口比率確保達(dá)到20%，力爭達(dá)到23%；力爭全市保障性住房與商品住房套數(shù)的比率由31%提高40%。

　　預(yù)測"十三五"期間深圳市住房保障租購需求約為40萬戶。"十三五"期間全市住房保障貨幣補(bǔ)貼需求約39萬人，包括新引進(jìn)各類人才約38萬人和低保及低保邊緣群體約1萬人。

"十三五"期間深圳市住房保障性住房需求（單位：萬戶，萬人）

資料來源：中國產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)整理

一線城市保障性住房開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益佳

　　如以公共租賃住房房源龍悅居四期為例，其基準(zhǔn)租金為每月16.5元/平方米，按計容建筑面積387899平米計算，全部出租的話每個月租金可達(dá)640萬元，一年租金收入達(dá)7680萬元，總戶數(shù)為4780套，則分?jǐn)偟矫刻椎淖饨鹉晔杖霝?.61萬元，按照深圳"十三五"計劃新增安排籌集建設(shè)保障性住房40萬套，大致估算全部保障性住房年租金收入可達(dá)64.4億元，這對于深圳房地產(chǎn)開發(fā)商來說，在房地產(chǎn)投資泡沫的壓力下，不失為一塊大的蛋糕。

國家保障性住房開發(fā)政策優(yōu)惠力度大

　　為支持保障性住房建設(shè)，進(jìn)一步改善人民群眾的居住條件，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。財政部、國家稅務(wù)總局相繼出臺了一系列的促進(jìn)保障性住房建設(shè)和運營的稅收優(yōu)惠政策，如《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財稅[2008]24號）、《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于城市和國有工礦棚戶區(qū)改造項目有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》（財稅[2010]42號）和《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運營有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》（財稅[2010]88號）。

　　根據(jù)我國稅法規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)配套保障房免征土地使用稅、印花稅、土地增值稅，而且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅。如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照當(dāng)?shù)卣?guī)劃，以支付土地出讓金2000萬元取得項目開發(fā)中部分保障性住房建設(shè)任務(wù)，整個項目占地23.92萬平方米，總建筑面積65.43萬平方米，其中安置房、公租房及廉租房面積為55.73萬平方米。假如當(dāng)?shù)卣?guī)定的土地使用稅標(biāo)準(zhǔn)為8元/平方米，則免征上述保障性住房用地的土地使用稅為163萬元〔(55.73/65.43)×23.92×8〕。

綜上所述，在商品房投資降溫的情況下，一線城市保障性住房開發(fā)亮點多！