剛剛被多個(gè)調(diào)控政策連續(xù)影響的深圳樓市已經(jīng)出現(xiàn)明顯降溫的現(xiàn)象。調(diào)控后，深圳的中原報(bào)價(jià)指數(shù)均已跌破50%，這表明深圳報(bào)價(jià)下跌的房源數(shù)量已經(jīng)超過報(bào)價(jià)上漲的房源。3月數(shù)據(jù)顯示，深圳樓市交易量已經(jīng)出現(xiàn)下滑，而同為一線城市的廣州樓市保持平穩(wěn)，樓市推盤熱烈。業(yè)內(nèi)人士分析稱，深圳此前樓市漲幅明顯，且投資者占比較大，受政策影響明顯，而廣州樓市較為理性。

　　深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，目前，深圳全市預(yù)計(jì)有兩成業(yè)主“降價(jià)”，其中后海、蛇口片區(qū)二手房源均出現(xiàn)5%左右的下調(diào)，前海片區(qū)最高降幅10%。深圳推新樓盤的價(jià)格也有下跌。4月10日，深圳后海蛇口一新盤開盤，價(jià)格不敵該區(qū)域2015年底周邊二手房的報(bào)價(jià)。

　　在成交量方面，3月份，深圳一手住宅成交面積為46萬平方米，略低于2015年同期。

       現(xiàn)象：深圳趨冷廣州持續(xù)熱

　　與深圳的樓市趨冷相對(duì)應(yīng)，廣州的樓市成交依然活躍。經(jīng)緯行研究中心監(jiān)測顯示，2016年3月廣州中心六區(qū)一手住宅網(wǎng)簽2758套，網(wǎng)簽面積32.44萬㎡，環(huán)比上升88.66%、同比上升103.49%%，全市網(wǎng)簽8501 套，網(wǎng)簽面積94.93萬㎡，環(huán)比漲 91.98%、同比漲82.20%。

　　而陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，3月廣州二手住宅網(wǎng)簽創(chuàng)下近5年來單月網(wǎng)簽量最高;一手住宅網(wǎng)簽同樣是近3年來單月最高網(wǎng)簽量。同時(shí)，各樓盤推新積極，買家入市的意愿也高漲。

　　為何深圳房地產(chǎn)熱度回落，同為一線城市的廣州成交量卻持續(xù)上揚(yáng)?業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，廣州和深圳此前的漲幅差距較大，導(dǎo)致目前“因城施策”調(diào)控之后，政策松緊不一是重要原因之一，此外，買房者結(jié)構(gòu)有別也是另一個(gè)重要原因。

　　數(shù)據(jù)顯示,2015年,深圳樓市的投資客占比接近三成,超過2011年的3倍以上。而廣州市場二月份的二手物業(yè)投資客占比僅占一成。在樓市遭遇政策變動(dòng)之時(shí)，深圳投資客已經(jīng)紛紛停止入場，開始觀望，甚至拋售此前入手的物業(yè)，導(dǎo)致深圳的樓市明顯轉(zhuǎn)冷。

　　觀點(diǎn)：廣州樓市或穩(wěn)中有升

　　“政策的短期效應(yīng)已見，市場將逐步進(jìn)入調(diào)整。但中長期的房價(jià)走向，依然取決于供求關(guān)系的基本面。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

　　據(jù)了解，整體來看，廣州樓價(jià)仍然保持平穩(wěn)，預(yù)計(jì)未來樓價(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的趨勢。同創(chuàng)卓越顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文認(rèn)為，廣州房地產(chǎn)在一線城市中，屬于“被低估”的市場。2016年樓價(jià)可能“補(bǔ)漲”。合富輝煌房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長龍斌分析，因?yàn)樯钲诘捏w量是比較小的，廣州很難復(fù)制深圳50%~70%的年漲幅。

　　4月第一周二手市場成交量微降

　　新興學(xué)位房崛起成新熱點(diǎn)

　　4月第一周，廣州二手市場成交1669宗，平均每天238宗，市場人士認(rèn)為成交受清明“小長假”和其他城市限購升級(jí)影響有所回調(diào)。而隨著新興名校周邊學(xué)位房租售市場的崛起，廣州二手市場熱點(diǎn)越來越多。

　　二手成交依然活躍

　　據(jù)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，4月1日~7日，廣州二手市場住宅成交1669宗，平均每天238宗，比3月份平均每天345宗的成交量有一定的回調(diào)。

　　中原地產(chǎn)研究部主任熊小洪分析認(rèn)為，清明節(jié)“小長假”對(duì)成交量有一定影響，而上海、深圳限購升級(jí)、成交氛圍減弱，也影響了廣州二手市場的成交。不過，熊小洪認(rèn)為目前的成交比較正常、理性，并不是壞事：“市場基本上仍然保持活躍的成交氛圍?！?/span>

　　據(jù)了解，近期的二手成交主要集中在學(xué)位房市場。有市場人士觀察發(fā)現(xiàn)，隨著城區(qū)擴(kuò)大，名校、民校增加，老的學(xué)位房并未再如以前那么受寵：“新興名校、民校周邊的學(xué)位房租售市場崛起，二手市場熱點(diǎn)越來越多?！?業(yè)內(nèi)人士表示，如今天河北、珠江新城、中大附小、廣外附小等名校的周邊學(xué)位房租賃越來越活躍，已經(jīng)成為新興板塊，越來越吸引學(xué)生家長買家的青睞。

　　新興學(xué)區(qū)房崛起

　　合富置業(yè)名門分行主管盧煉煉表示，珠江新城學(xué)位房的購房需求逐年增加，目前以學(xué)位為優(yōu)先考慮的買家，最多的時(shí)候約占30%：“以往不少有學(xué)位房需求的買家，會(huì)選擇租賃行情較好的小戶型單位，以方便日后投資，但近期出于購房名額所限，不少有學(xué)位需求的買家改為選擇2~3房的情形居多?！?/span>

　　搜房網(wǎng)廣州二手房電商商圈經(jīng)理?xiàng)钗浣芙榻B，去年3月天河華陽小學(xué)學(xué)位房均價(jià)在3.3萬元左右，現(xiàn)在已突破4萬元。合富置業(yè)華陽分行主管林志強(qiáng)表示，天河學(xué)位房的需求，2016年比以往更加旺。他發(fā)現(xiàn)，目前有學(xué)位需求的買家，大多會(huì)選擇2~3房單位，個(gè)別購房預(yù)算較低的買家也會(huì)考慮小面積房源。