2016年房地產(chǎn)行業(yè)上市公司發(fā)債規(guī)模已將近萬(wàn)億元。發(fā)債規(guī)模較大也給房企提供充裕的資金，開發(fā)商一二線城市高調(diào)拿地，離不開債市的資金支撐。不過(guò)，近期債市傳來(lái)收緊風(fēng)聲，有消息稱，監(jiān)管部門會(huì)在下半年收緊房企發(fā)債規(guī)模。以下是2016年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)政策分析：

房企下調(diào)發(fā)債規(guī)模

2015年下半年以來(lái)，海外融資難度增加，國(guó)內(nèi)融資環(huán)境改善，導(dǎo)致不少房企將融資重心重新放回國(guó)內(nèi)市場(chǎng)。去年至今，房企境內(nèi)融資規(guī)模大幅度增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示，2015-2016年上半年，50家房企的公司債發(fā)行規(guī)模為4606.95億元。尤其是從2015年下半年開始，50家房企的公司債融資總量逐月增加，2016年一季度達(dá)到了融資的最高點(diǎn)1181.5億元，二季度則略有下降，但依舊維持在高位。

值得注意的是，近段時(shí)間以來(lái)，部分房企開始下調(diào)發(fā)債規(guī)模。

9月20日，天地源股份有限公司發(fā)布2016年度非公開發(fā)行A股股票預(yù)案（修訂稿），將募集資金總額由25億元下調(diào)至17.5億元。今年的5月6日，經(jīng)天地源董事會(huì)審議通過(guò)了2016年非公開發(fā)行A股股票預(yù)案，確定該次定增A股股票數(shù)量不超499001996股，發(fā)行價(jià)格不低于5.01元/股，募集資金總額不超過(guò)25億元。

此前，8月23日華發(fā)股份公告稱，公司非公開發(fā)行的公司債券本金總額從原來(lái)的不超過(guò)50億元（含50億元）調(diào)減至不超過(guò)20億元（含20億元）。

融資政策或?qū)⑹站o

有業(yè)內(nèi)人士分析稱，天地源、華發(fā)股份等房企下調(diào)發(fā)債規(guī)模，是在監(jiān)管政策趨緊的情況下不得已的選擇。

日前，有消息稱，9月8日中證協(xié)在京舉辦《證券經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)公司債業(yè)務(wù)高級(jí)管理人員》培訓(xùn)會(huì)。會(huì)上監(jiān)管部門人士強(qiáng)調(diào)，未來(lái)將重點(diǎn)關(guān)注“房地產(chǎn)、市政建設(shè)、產(chǎn)能過(guò)?！钡刃袠I(yè)公司債券發(fā)行情況。以房地產(chǎn)行業(yè)為例，將關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)三四線城市項(xiàng)目的銷售情況及去化情況、土地儲(chǔ)備情況信息披露、募集資金用途和規(guī)模合理性核查。據(jù)了解，一些券商機(jī)構(gòu)已停止三四線城市房地產(chǎn)發(fā)債項(xiàng)目，評(píng)級(jí)較低的房企發(fā)債也將暫緩。

9月初，也有消息稱，銀行間交易商協(xié)會(huì)公布相關(guān)規(guī)定，主承銷商必須對(duì)募集資金進(jìn)行專戶監(jiān)管，募集資金用途需符合相關(guān)政策規(guī)定，不能用于購(gòu)置土地。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，該規(guī)定也是在收緊房企的發(fā)債政策。

此前，證監(jiān)會(huì)在7月末舉行的保薦機(jī)構(gòu)專題培訓(xùn)會(huì)議上也指出，不允許房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)再融資對(duì)流動(dòng)資金進(jìn)行補(bǔ)充，募集資金只能用于房地產(chǎn)建設(shè)而不能用于拿地和償還銀行貸款。

業(yè)內(nèi)相關(guān)人士表示，監(jiān)管部門過(guò)多地關(guān)注房企發(fā)債問(wèn)題，意味著房企發(fā)債政策趨緊或在所難免。

房企發(fā)債將受沖擊

“在發(fā)債政策收緊的情況下，未來(lái)房企發(fā)行私募債將受到極大沖擊?！眹?yán)躍進(jìn)在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)表示，A股上市房企公司債的融資成本略有上升。對(duì)房企來(lái)說(shuō)，最寬松的融資窗口期或已過(guò)去，后續(xù)融資壓力將上升。

有業(yè)內(nèi)人士分析稱，今年以來(lái)房企在一二線城市瘋狂拿地，背后的資金支撐則是房企融資規(guī)模擴(kuò)大后帶來(lái)的充?，F(xiàn)金。一旦房企融資規(guī)模受到限制，土地市場(chǎng)也會(huì)緩解土地市場(chǎng)熱度。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至8月底，今年全國(guó)已出現(xiàn)單宗土地超過(guò)10億元的地塊325宗，其中溢價(jià)率超過(guò)100%的“地王”達(dá)到161 宗，50個(gè)大中城市賣地1.5萬(wàn)億元。

行業(yè)專家指出，某些房企規(guī)模很大，但負(fù)債率和現(xiàn)金流存在某些問(wèn)題，因此應(yīng)對(duì)房企發(fā)債進(jìn)行明確和嚴(yán)格的細(xì)化。某些房企的債券募集說(shuō)明書提到，債券持有人可以在某些時(shí)間點(diǎn)要求房企贖回債券。在市場(chǎng)下行時(shí)，企業(yè)的現(xiàn)金流本身就會(huì)出現(xiàn)短缺情況，此時(shí)如果投資者要求贖回債券，則企業(yè)的現(xiàn)金流將遭遇很大壓力。