2016年“十一”長假前后，中國樓市熱鬧了一番，迎來新一輪的限購限貸大潮。自9月28日起直至黃金周結(jié)束，包括北京、廣州、深圳、蘇州、合肥等22城市(包括蘇州下轄縣級市昆山市)出臺了房地產(chǎn)調(diào)控政策，其中部分城市持續(xù)追加調(diào)控政策。

　　房地產(chǎn)政策再一次收緊之時，緊張的不僅僅是消費(fèi)者，上市房企的壓力也隨之而來。

　　上市房企承壓

　　對于多家上市房企而言，這突如其來的限購，也許意味著他們就此再一次告別了銷售盛夏，邁入了漫長的秋季。

　　據(jù)2016年中報數(shù)據(jù)顯示，地產(chǎn)板塊上市公司整體營收增速比一季度明顯回落，但略高于去年全年。

　　根據(jù)整體法測算，2016年上半年板塊整體實現(xiàn)營收5860.0億元，同比增長38.5%，相比一季度的增速101.2%有明顯回落，但仍高于2015年37.2%的增速。上半年整體凈利潤增速延續(xù)去年增長勢頭。

　　另外，從上市公司樣本個數(shù)來看，2015年實現(xiàn)盈利的公司個數(shù)有116個，2016年第一季度實現(xiàn)盈利的減少到102個，而2016年上半年實現(xiàn)盈利的又回升至116個。

　　但值得注意的是，業(yè)績同比有增長的公司是在持續(xù)回升，由2015年的69個、2016年第一季度的78個提升至2016年上半年的86個。

　　截至2016年上半年，2015年營收規(guī)模在30億元以上的58家公司(以下簡稱“重點公司”)共計持有貨幣資金之和為6089.7億元，同比增長了42.2%，環(huán)比2016年第一季度也增長了9.7%;2016年上半年重點公司實現(xiàn)營業(yè)收入之和為5333.0億元，占地產(chǎn)板塊之比為91.0%(公司個數(shù)占比為40.8%)，相比2015年的93.4%有小幅回落，但依舊維持在高位，也明顯高于2011-2014年。

　　除此之外，主動補(bǔ)庫存導(dǎo)致了存貨的持續(xù)增長，2016年上半年重點公司的存貨賬面價值合計為29693.0億元，同比增長了16.8%。

　　國慶期間多城同步開啟調(diào)控，地產(chǎn)或?qū)⒂瓉黼A段性拐點。除了樓市銷量將受影響外，后續(xù)新開工和地產(chǎn)投資下行將使基本面承壓。

　　數(shù)據(jù)顯示，從上市房企現(xiàn)金排行榜TOP100來看，恒大地產(chǎn)以1640億元名列榜首，中海地產(chǎn)以843億元位居第二，萬達(dá)商業(yè)、萬科A、碧桂園分別以731億元、532億元、479億元、438億元緊隨其后，拿下TOP5中的剩余3個座次。除此之外，排進(jìn)前10的還有綠地控股、招商蛇口、保利地產(chǎn)、華潤置地和長實地產(chǎn)，貨幣資金分別為438億元、406億元、375億元、375億元和373億元。而今年拿地較為激進(jìn)的時代地產(chǎn)以48億元排名第68位，同樣拿地尤為激進(jìn)的榮新中國排名第97位，貨幣資金為27億元。

　　有數(shù)據(jù)顯示2016年上半年上市房企存貨Top100，截至2016年6月30日，上榜的100家房企的存貨總額為5.8萬億元，較2015年12月31日的5.3萬億元上升了9.43%，存貨進(jìn)一步增加，而其中TOP10企業(yè)的存貨總額為2.6萬億元，相當(dāng)于TOP100總額的44.82%，集中度高。

　　在上榜的企業(yè)中，存貨占資產(chǎn)比例超過70%的企業(yè)有14家，其中京投發(fā)展的存貨額為224億元，資產(chǎn)總額為274億元，存貨占比高達(dá)82%，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的存貨占比也達(dá)到了80%，其他TOP10企業(yè)為大名城、天地源、嘉凱城、南國置業(yè)、金科股份、迪馬股份、魯商置業(yè)和云南城投，存貨比均超過了74%。

　　除此之外，中國恒大的存貨較2015年底整整上漲了30%，達(dá)到4999億元，從第二躍居至榜首，萬科A的存貨較2015年底上漲了16%，排名上升一位，以4275億元排在第二，而綠地則以4065億元的存貨額由第一跌至第三。另外，位列TOP10的企業(yè)還有保利地產(chǎn)、碧桂園、萬達(dá)商業(yè)、華潤置地、中海外、招商蛇口、長實地產(chǎn)。

　　今年上半年，A股上市公司扭轉(zhuǎn)了去年同期盈利下滑的趨勢，出現(xiàn)了小幅反彈，而盈利變化的首要因素是房地產(chǎn)市場的火爆。今年上半年A股的上市公司(報告選取2271家2012年以前上市的非金融類A股上市公司為樣本)實現(xiàn)增加核心利潤318.85億元人民幣，同比增加5.9%。

　　今年上半年上市公司盈利質(zhì)量改善首要得益于區(qū)域性房地產(chǎn)市場的火爆，上半年房地產(chǎn)上市公司為整個非金融A股公司直接貢獻(xiàn)了近45%的營業(yè)收入增長和近40%的凈利潤增長。如果考慮到房地產(chǎn)市場行業(yè)景氣對于上下游產(chǎn)業(yè)的拉動，房地產(chǎn)行業(yè)對上市公司營業(yè)收入增長的貢獻(xiàn)應(yīng)至少達(dá)到五成以上。

　　截至10月9日，萬科A全國總銷售套數(shù)為261667套，銷售金額為4326.57億元。其中屬于限購城市的全國總銷售套數(shù)為194617套，銷售金額為3617.05億元。

　　保利地產(chǎn)全國總銷售套數(shù)為112958套，銷售金額為1846.41億元。其中屬于限購城市的全國總銷售套數(shù)為81542套，銷售金額為1573.71億元。

　　金地集團(tuán)全國總銷售套數(shù)為38856套，銷售金額為652.42億元。其中屬于限購城市的全國總銷售套數(shù)為24866套，銷售金額為533.19億元。

　　中國恒大全國總銷售套數(shù)為93145套，銷售金額為1072.68億元。其中屬于限購城市的全國總銷售套數(shù)為39634套，銷售金額為588.38億元。

　　在上一輪樓市限購周期，高峰時期共46個城市發(fā)布了限購政策。然而據(jù)統(tǒng)計，截至2016年1月22日，全國46個限購城市，僅剩5個城市沒有取消限購。

　　如今，樓市調(diào)控再度襲來，調(diào)控政策密集出臺，房地產(chǎn)銷售隨即迅即降溫。數(shù)據(jù)顯示，國慶期間，一、二、三線城市銷量分別環(huán)比下跌57%、71.2%和42%。

　　本次政策密集收緊將人為加速樓市降溫。房地產(chǎn)市場熱度在城市間分化明顯，銷售集中度較高。熱點城市紛紛轉(zhuǎn)為庫存緊俏，但三四線樓市卻普通一直不慍不火，去庫存任務(wù)依然艱巨。因此，房地產(chǎn)調(diào)控“因城施策”成為順理成章的事情，且政策密集出臺后，銷售下滑應(yīng)較以往更為劇烈。

　　2016年1-6月，全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行呈現(xiàn)以下特點：一是全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)年內(nèi)首次出現(xiàn)下滑；二是房地產(chǎn)開發(fā)投資增速繼續(xù)回落，連續(xù)兩個月下滑；三是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金年內(nèi)首次出現(xiàn)回落；四是全國商品房銷售面積、銷售額增幅均繼續(xù)回落；五是全國70個大中城市房價漲幅繼續(xù)放緩，環(huán)比上漲城市個數(shù)繼續(xù)減少，漲幅繼續(xù)收窄，同比上漲城市個數(shù)繼續(xù)增加，但漲幅有所放緩。