一、隨著京津冀一體化的推進，產(chǎn)業(yè)和人口的外移是必然趨勢

　　北京市區(qū)設(shè)定人口紅線，常住人口規(guī)模控制在2300萬人以內(nèi)。2010年以后，隨著京津冀一體化的逐步實施和發(fā)展，首都經(jīng)濟圈人口吸引力大大增強。從全國范圍看，京津冀地區(qū)的人口增長速度處于較快水平，同時北京市人口逐步接近飽和，產(chǎn)業(yè)和人口外移是大勢所趨。

　　隨著二胎政策的放開，北京地區(qū)的人口壓力進一步加大。首都功能向周圍城市的疏解迫在眉睫，預(yù)計交通設(shè)施、人口規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、資源配置等將有實質(zhì)性的進展。

北京區(qū)域在校幼兒園和小學(xué)生數(shù)逐年上漲

2010年-2015年京津冀地區(qū)人口凈增687萬

　　2016年4月至今，環(huán)京地區(qū)各個縣市相繼發(fā)布樓市限購政策。截至目前，環(huán)京地區(qū)已有9個縣市出臺限購政策，京津冀區(qū)域樓市熱度呈現(xiàn)持續(xù)升溫態(tài)勢，隨著產(chǎn)業(yè)和人口轉(zhuǎn)移的逐步落地，京津冀區(qū)域價值將進一步提升。

　　通過國內(nèi)三大城市群的對比，粵港澳大灣區(qū)經(jīng)濟活力、人口吸引力遠高于其他區(qū)域。從經(jīng)濟活力和人口密度來看，粵港澳大灣區(qū)的對于人口的吸引力高于其他城市群，有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

　　產(chǎn)業(yè)升級預(yù)示著高收入人群的比例將會上升，進而帶動住房、消費等需求的進一步上升?；浉郯臑硡^(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)于全國平均水平，灣區(qū)內(nèi)大力發(fā)展金融和高科技行業(yè)。

灣區(qū)經(jīng)濟聚集度在我國處領(lǐng)先地位

粵港澳第三產(chǎn)業(yè)占比高于全國平均水平

　　二、行業(yè)集中持續(xù)提升，龍頭房企空間仍大

　　從銷售額來說，過去5年前十大房企的市占率呈逐年上升的趨勢。其中，2016年，恒大超越萬科成為銷售額最大的開發(fā)商，市占率達到3.17%，2016年前十大開發(fā)商的市占率達到18.68%，市占率進一步提升。而2017年前4個月，前十大開發(fā)商的市占率達到了22%，集中度進一步快速提升。

　　參考美國房企十強30%左右的市場占有率，可以預(yù)期未來，行業(yè)仍存有大量大企業(yè)兼并重組小企業(yè)不斷發(fā)展壯大的機會—所謂強者恒強。2016年全國銷售額為11.8萬億元，穩(wěn)定情形下按照每年13萬億的銷售額測算，在假設(shè)大房企占得30%的市場份額下，將會產(chǎn)生近4萬億的銷售額，空間十分巨大。

型房企銷售面積市占率呈上升趨勢

　　三、隨著行業(yè)進入成熟期，龍頭房企將在競爭中脫穎而出

　　競爭對于房企實力的要求更為多樣。除了資源優(yōu)勢，龍頭房企在資金、品牌和管理方面都具有明顯的優(yōu)勢，而這些競爭優(yōu)勢又會反過來幫助龍頭房企獲取更加優(yōu)質(zhì)的資源，從而迅速形成集聚效應(yīng)，強者恒強。

　　隨著行業(yè)壁壘的建立，地產(chǎn)行業(yè)將迎來穩(wěn)健發(fā)展的春天。隨著行業(yè)近幾年整體利潤增速的下滑，房企業(yè)務(wù)類型和布局的調(diào)整也逐漸完成。龍頭開發(fā)商由于其競爭優(yōu)勢和市占率的不斷提升，業(yè)績?nèi)杂泻艽蟮脑鲩L空間，而且隨著城鎮(zhèn)化和人口遷移的趨勢越發(fā)明顯，大型房企和區(qū)域龍頭仍有較大的機會。

大型房企有著更強的盈利能力

　　四、政策趨緊，龍頭迎來擴張新機遇

　　政策趨緊的環(huán)境下，龍頭開發(fā)商更顯優(yōu)勢。隨著政策對房地產(chǎn)開發(fā)商的融資進一步趨嚴，小型開發(fā)商由于資金和能力有限，需要與大型開發(fā)商共同合作開發(fā)，因此大型開發(fā)商迎來并購的黃金時期，市占率有望加速提升。

　　龍頭開發(fā)商向優(yōu)質(zhì)三四線城市擴張更為容易。龍頭開發(fā)商其本身就是品質(zhì)和信譽的保證，相比而言將享受更高的溢價，尤其是對于三四線城市，對住宅品質(zhì)的需求也在逐步提高，龍頭開發(fā)商向優(yōu)質(zhì)三四線城市的擴張將更為容易。