中共中央政治局4月30日召開會議。會議強調(diào)，要持續(xù)防范化解重點領(lǐng)域風險。

關(guān)注消化存量房產(chǎn)、優(yōu)化增量住房

繼續(xù)堅持因城施策，壓實地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機構(gòu)各方責任，切實做好保交房工作，保障購房人合法權(quán)益。要結(jié)合房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

房地產(chǎn)仍是防風險的重點領(lǐng)域。去年年底中央經(jīng)濟工作會議明確，要積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風險，本次中央政治局會議繼續(xù)將防范化解風險作為房地產(chǎn)工作的關(guān)鍵任務(wù)來抓。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，防范化解風險仍是房地產(chǎn)工作的首要任務(wù)，房地產(chǎn)工作要圍繞守住不發(fā)生系統(tǒng)性風險展開。

去年以來，“一攬子”房地產(chǎn)支持政策持續(xù)推出，熱點城市陸續(xù)優(yōu)化、退出住房限購，各地著力降低購房門檻和首付比例，多地房貸利率降至歷史低點，金融支持房地產(chǎn)力度加大。但從今年一季度數(shù)據(jù)表現(xiàn)來看，房地產(chǎn)市場繼續(xù)調(diào)整，商品房銷售和價格都未止跌。

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，一季度新建商品房銷售面積和銷售額同比分別下降19.4%和27.6%，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降9.5%，房屋新開工面積、施工面積和竣工面積等指標也沒有出現(xiàn)明顯改善，3月70個大中城市房價指數(shù)仍以降為主，房地產(chǎn)市場下行壓力仍存。

圖源：國家統(tǒng)計局

在之前會議和文件的基礎(chǔ)上，本次中央政治局會議對房地產(chǎn)工作做出新部署，強調(diào)要“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”。

業(yè)內(nèi)專家：如何消化二手房庫存是當務(wù)之急

東方金誠首席宏觀分析師王青向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，伴隨樓市持續(xù)低迷，當前商品房待售面積再度接近2016年的歷史高位，這是本次中央政治局會議提出要消化存量房產(chǎn)的重要背景。

李宇嘉指出，著眼當下，如何消化二手房庫存是當務(wù)之急。從房地產(chǎn)銷售情況看，二手房掛牌量、交易量均高于新房，而且二手房去化周期更長，熱點城市普遍在3年以上。而從價格來看，二手房價格下跌幅度大于新房，已對新房定價體系帶來一定沖擊，進而影響到開發(fā)商的拿地和開工決策。

李宇嘉認為，當前剛需和改善性住房需求都有很大潛力，如何將二手房去庫存與新房銷售對接，成為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場和行業(yè)體量的關(guān)鍵。

中泰證券研究所政策團隊首席分析師楊暢表示，針對存量房產(chǎn)的消化，前期部分地方已有很多有益探索，接下來在全國層面作進一步拓展，有利于對房地產(chǎn)市場形成積極支撐。

支持住房“以舊換新”是促進存量房產(chǎn)消化、連接二手房和新房市場的重要一環(huán)。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，去年以來，支持商品住房“以舊換新”的城市已超40個。各地通過收購、幫賣和補貼等方式推進住房“以舊換新”，支持舉措各有不同，但整體仍處于探索和起步階段，如果后續(xù)相關(guān)配套政策繼續(xù)完善，將有望在一二手房市場聯(lián)動上發(fā)揮更大作用。

全國已有超40城房子可“以舊換新”

據(jù)21數(shù)據(jù)新聞實驗室截至4月26日統(tǒng)計，全國已有超40城房子可“以舊換新”。怎么換？三大運作模式詳見下圖↓

圖源：21數(shù)據(jù)新聞實驗室

中信證券首席經(jīng)濟學家明明將這次會議對房地產(chǎn)的新部署概括為“消存優(yōu)增”，在他看來，這一政策思路從存量和增量角度雙管齊下，貫徹了房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化，未來或可期待部分投融資平臺參與“消存”工作。

在消化存量房產(chǎn)的具體措施方面，東方金誠首席宏觀分析師王青認為或包括兩個政策思路：

一是將部分存量商品房轉(zhuǎn)化為保障房，這或在較短時間內(nèi)形成保障房有效供給，解決民生問題；

二是全面放松限購，引導居民房貸利率進一步下調(diào)，激活樓市，這是消化存量房產(chǎn)的主渠道，也是當前扭轉(zhuǎn)樓市預期的關(guān)鍵一招。

李宇嘉建議，將配售型保障房籌集與二手房去庫存結(jié)合起來，由中央政府發(fā)行特別債券、組建基金等方式，再貸款給央企和地方國企，收購市場上的存量二手房源，再以較低的價格配售給剛需、保障房申購者，實現(xiàn)資金閉環(huán)。通過這樣的方式加速二手房流通，穩(wěn)定二手房價格，減少恐慌性掛牌，二手房市場預期逐步穩(wěn)定之后，新房市場也將有所改善，進而逐步穩(wěn)定房企開工和土地市場。

在優(yōu)化增量住房方面，王青認為，下一步優(yōu)化增量住房要采取“市場+保障”的雙軌模式，逐步增加保障房比例，這是“構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”的核心。與此同時，新建住房品質(zhì)要適應(yīng)市場需求，體現(xiàn)綠色、低碳、智能、安全的發(fā)展方向。

野村中國首席經(jīng)濟學家陸挺對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，房地產(chǎn)行業(yè)的下行對GDP、財政收入等影響較大。當前房地產(chǎn)市場明顯超調(diào)，房地產(chǎn)銷售狀況不佳，這會對上下游企業(yè)和銀行壞賬等造成影響。

陸挺進一步表示，要推動中國經(jīng)濟平穩(wěn)恢復，關(guān)鍵要抓住房地產(chǎn)這個板塊。當前房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)明顯超調(diào)，建議出臺更積極的房地產(chǎn)政策，重點要加強保交房的工作，保住以市場為主的房地產(chǎn)供應(yīng)體系。通過保交房來推動此前交易的完成，促進市場出清。