導(dǎo)讀：大招組合拳一起來了

1、首套房商業(yè)房貸最低首付比不低于15%，二套最低首付比不低于25%，首套最低首付比創(chuàng)歷史新低。預(yù)計剛需、改善性需求將釋放，但受居民收入、就業(yè)預(yù)期偏弱影響，效果有限。

2、首套、二套房公積金貸款利率時隔20個月再次下調(diào)，創(chuàng)歷史新低。此前商業(yè)房貸利率持續(xù)下降，商業(yè)房貸與公積金貸款利率利差持續(xù)縮小，本次下降合情合理，居民獲得切實優(yōu)惠、購房成本下降。

3、取消首套、二套房商業(yè)房貸利率政策下限，因城施策。預(yù)計更多城市將加入“商業(yè)房貸利率下限取消”的隊伍，商業(yè)房貸利率有望持續(xù)下行。

4、擬設(shè)立保障性住房再貸款3000億元，向地方國有企業(yè)發(fā)放貸款，收購已建成未出售商品房，用作保障性住房。

我們之前倡導(dǎo)的成立住房保障銀行、政府收儲存量房用作保障房（請參考《關(guān)于組建住房銀行的構(gòu)想》）正在落地，這是解決房地產(chǎn)困境的有效路徑，3000億元或是初步嘗試，后續(xù)政策力度還需繼續(xù)加碼。

當(dāng)前樓市成交低迷、地方財政壓力較大，地方政府保交樓、收購商品住房，心有余而力不足。政府收儲模式，錢從哪里來？由央行設(shè)立專項用于收購商品房的再貸款，地方政府以收購的商品房為抵押，向國有商業(yè)銀行申請低息貸款，商業(yè)銀行向央行申請再貸款，即類PSL，地方政府獲得商業(yè)銀行資金后支付給房企。

政府收儲模式，利于去庫存、救房企、救樓市、利財政、利民生。房企拿到資金，緩解現(xiàn)金流壓力，一方面用于拿地，利好地方財政；另一方面建設(shè)住房、防止?fàn)€尾，利好民生。地方政府將保障房租賃獲得收入，按時向商業(yè)銀行還款，同時，通過收購存量房減少市場供給，達(dá)到去庫存目標(biāo)，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)。此外，批量收購轉(zhuǎn)保障房，建設(shè)中國版組屋，一舉多得。

冬天再冷再長，春天也會到來。

中國樓市不會重演日本九十年代，城鎮(zhèn)化還有很大空間，如果辦法得當(dāng)，房地產(chǎn)還有解。日本九十年代城鎮(zhèn)化進(jìn)程結(jié)束，人均GDP3萬美元。中國空間很大，需要時間，以時間換空間。傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)軟著陸，新經(jīng)濟(jì)崛起，雙支柱，中國經(jīng)濟(jì)加油！

正文

1.事件：四箭齊發(fā)，房地產(chǎn)迎史詩級利好，重大政策拐點

事件一：首套、二套房商業(yè)房貸最低首付比下調(diào)至15%、25%。

5月17日，央行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個人住房貸款最低首付款比例政策的通知》，《通知》提出，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。

首套、二套房商業(yè)房貸最低首付比時隔8個月再次降低，首套最低首付比創(chuàng)歷史最低。1998年全面房改以來，最低首付比出現(xiàn)在2008年10月。受全球金融危機(jī)影響，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)受到嚴(yán)重沖擊，為應(yīng)對危機(jī)，中國采取一系列措施，其中包括將首套、二套房最低首付比調(diào)整為20%。2015年，為去庫存，首付比也曾從30%降至20%。2023年8月，首套、二套商貸首付比調(diào)整為20%、30%。此次，首套、二套房最低首付比15%、25%，首套首付比創(chuàng)歷史最低，二套首付比逼近最低。

事件二：首套、二套房公積金貸款利率下調(diào)25BP。

5月17日，央行發(fā)布《關(guān)于下調(diào)個人住房公積金貸款利率的通知》，自2024年5月18日起，下調(diào)個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為不低于2.775%和3.325%。

個人住房公積金貸款利率時隔20個月再次下調(diào)，創(chuàng)歷史新低。歷史上，央行曾六次下調(diào)個人公積金貸款利率，分別是2002年1-2月、2008年8-12月、2012年5-7月、2014年10月-2015年8月、2022年9-10月。此次再調(diào)降25個BP，創(chuàng)歷史新低。本次下調(diào)與LPR以及商業(yè)房貸利率持續(xù)走低相關(guān)。2023年至今，央行大幅度下調(diào)LPR，同時，商業(yè)銀行也不斷下調(diào)個人按揭貸款利率，導(dǎo)致商業(yè)房貸利率與公積金貸款利率的利差持續(xù)縮小，為滿足剛需、改善性需求，公積金貸款利率的調(diào)降勢在必行。

事件三：全面取消首套、二套房商業(yè)房貸利率政策下限，因城施策。

5月17日，央行發(fā)布《關(guān)于調(diào)整商業(yè)性個人住房貸款利率政策的通知》，取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。各省級分行按照因城施策原則，指導(dǎo)各省級市場利率定價自律機(jī)制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場形勢及當(dāng)?shù)卣{(diào)控要求，自主確定是否設(shè)定轄區(qū)內(nèi)各城市商業(yè)性個人住房貸款利率下限及下限水平（如有）。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)各省級市場利率定價自律機(jī)制確定的利率下限（如有），結(jié)合本機(jī)構(gòu)經(jīng)營狀況、客戶風(fēng)險狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體利率水平。

《通知》前，全國已有64個城市取消首套房貸利率下限。此次《通知》前，關(guān)于商業(yè)房貸利率下限的政策是2022年12月出臺的，央行、原銀保監(jiān)會宣布建立新發(fā)放首套商業(yè)性個人住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制，對評估期內(nèi)新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。截至2024年一季度，已有64個城市取消首套商業(yè)房貸利率下限。

事件四：擬設(shè)立保障性住房再貸款3000億元，收購商品房用于保障房

5月17日，央行宣布擬設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，利率1.75%，期限1年，可展期4次。發(fā)放對象包括國開行、政策性銀行、國有商業(yè)銀行、郵政儲蓄銀行、股份制商業(yè)銀行等21家全國性銀行。銀行按照自主決策、風(fēng)險自擔(dān)原則，向城市政府選定的地方國有企業(yè)發(fā)放貸款，收購已建成未出售商品房，用作保障性住房。央行按照貸款本金60%發(fā)放再貸款，預(yù)計將帶動銀行貸款5000億元。

此次《通知》是“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”的延續(xù)與落地。近期，地方政府陸續(xù)出臺政策盤活存量住房，用作保障房。2022年7月，鄭地租賃收購鄭州四環(huán)內(nèi)存量房源作為人才公寓；9月，濟(jì)南城發(fā)公開收購3000套商品房作為租賃儲備；湖州、邯鄲、阿勒泰等城市也發(fā)布政策鼓勵將存量房源轉(zhuǎn)化為保租房。2024年5月，杭州臨安區(qū)政府向開發(fā)商收購商品房用作公租房。大理鼓勵收購存量房作為保租房或人才房。

2.影響：降低購房成本，利好需求釋放，收儲是有效途徑、力度可以更大

1）首付比下調(diào)直接緩解購房首付金額壓力，但也意味著還款壓力增加。首付比例下降雖然能緩解首付環(huán)節(jié)資金壓力，能夠撬動總價更高的住房，但這也將導(dǎo)致居民每月還款壓力提高。居民收入、就業(yè)預(yù)期偏弱背景下，首付比例下降將釋放一定的剛需和改善型住房需求大，但影響相對有限。

2）公積金貸款利率下降，商業(yè)房貸利率下限取消，預(yù)計未來高庫存城市商業(yè)房貸利率或降至3%以下，購房成本將明顯下降。

政策調(diào)整前，百城整體首套、二套房貸利率均處于歷史低位，但一線城市高于平均。貝殼數(shù)據(jù)顯示，2024年3月百城首套主流房貸利率平均為3.59%，低于5年期以上LPR，二套主流房貸利率平均為4.16%。而一線城市首套、二套房貸利率分別為3.88%、4.29%，二線城市為3.61%和4.17%，三四線城市為3.57%、4.15%。

政策調(diào)整后，預(yù)計多數(shù)城市商業(yè)房貸利率將繼續(xù)下降，購房者成本顯著降低。按公積金貸款額度100萬元、貸款30年、等額本息還款方式，每月月供減少135元左右，累積30年月供下降4.9萬元。此外，公積金貸款利率下降將有效推動商業(yè)房貸利率下行。未來更多城市商業(yè)房貸利率下限將取消，利率有望迎來新一輪調(diào)降，切實減輕新購房的利息負(fù)擔(dān)，降低還貸壓力。

3）政府收儲存量房用作保障房正在落地，設(shè)立類PSL，去庫存、救房企、救樓市、利財政、利民生。3000億元或是初步嘗試，政府收儲模式是解決房地產(chǎn)困境的有效路徑，未來需持續(xù)加碼，待行業(yè)筑底回升。

“金三銀四”樓市表現(xiàn)不及預(yù)期，房企資金緊張，地方財政壓力較大。這種情況下，地方政府可能沒有足夠資金保交樓、收購商品住房。因此，由央行設(shè)立專項用于收購商品房的再貸款，地方政府以收購的商品房為抵押，向國有商業(yè)銀行申請低息貸款，商業(yè)銀行向央行申請再貸款，即類PSL，地方政府獲得商業(yè)銀行資金后支付給房企。

房企拿到資金，緩解現(xiàn)金流壓力，一方面用于拿地，利好地方財政；另一方面建設(shè)住房、防止?fàn)€尾，利好民生。地方政府將保障房租賃獲得收入，按時向商業(yè)銀行還款，同時，通過收購存量房減少市場供給，達(dá)到去庫存目標(biāo)，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)。此外，批量收購轉(zhuǎn)保障房，建設(shè)中國版組屋，一舉多得。

3.展望：短期政策助力行業(yè)筑底，中長期房地產(chǎn)仍有較大發(fā)展空間

短期，限購、房貸利率、房企融資等政策可能進(jìn)一步優(yōu)化，促進(jìn)房地產(chǎn)筑底。

2024年開年以來，我國房地產(chǎn)優(yōu)化政策持續(xù)加碼，加速落地。供給端以金融支持為方向，房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制有望進(jìn)入常態(tài)化，各地鼓勵國資企業(yè)收購開發(fā)商庫存、改善房企資金狀況；需求端，降息、降首付比、稅收優(yōu)惠、放松落戶、放松限購、優(yōu)化公積金政策等，持續(xù)釋放剛需、改善性需求。

在我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的大背景下，未來，供給端，房企資金改善仍有發(fā)力空間；需求端，核心城市放開限購、房貸利率下行是大勢所趨。當(dāng)前房地產(chǎn)進(jìn)入從“防過熱”轉(zhuǎn)向“防過冷”的階段，從銷售、投資等指標(biāo)看房地產(chǎn)市場已超調(diào)，樓市表現(xiàn)疲弱，政策優(yōu)化將助力房地產(chǎn)筑底，有利于軟著陸。

中長期，綜合考慮城鎮(zhèn)化進(jìn)程、改善性需求、城市更新等，中國房地產(chǎn)市場仍有較大發(fā)展空間。根據(jù)我們在《中國住房需求測算2024》中的測算，到2030年我國新增住房需求緩慢降至9.1億平方米，預(yù)計2024-2030年我國新增住房需求在9.3億平方米/年，其中剛性需求、改善性需求、更新需求占比分別為29.0%、41.1%、29.8%，改善性需求成為我國住房市場最大的需求支撐。

4.短期三招可救地產(chǎn)

我們此前提出，三招可救當(dāng)前地產(chǎn)，房地產(chǎn)是第一大支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)穩(wěn)，則經(jīng)濟(jì)穩(wěn)，就業(yè)穩(wěn)，金融穩(wěn)。

組建住房保障銀行，收購開發(fā)商庫存。建立專項資金收購開發(fā)商土地、商品房庫存，開發(fā)商拿到資金限定必須保交樓，這樣可以防止?fàn)€尾，避免讓購房者承擔(dān)地產(chǎn)調(diào)整的風(fēng)險。房企回款有多余資金，可以用于拿地，土地財政因此恢復(fù)，地方債務(wù)壓力得以緩解，基建有望回升。收購的庫存商品房和土地用于租賃房保障房，有助于改善民生，原本開發(fā)商手里有很多庫存，如果額外再新增供地用于租賃房，將導(dǎo)致巨大的浪費，一舉多得。

全面取消限購，回歸市場化?，F(xiàn)在市場低迷，是取消限購的良機(jī)，發(fā)達(dá)國家對國內(nèi)居民沒有限購措施，都是通過價格和稅收調(diào)節(jié)，而不是人為的行政手段，違背市場經(jīng)濟(jì)。一二線市場如果活躍起來，可以通過多貢獻(xiàn)土地財政、稅費拉動經(jīng)濟(jì)增長。在當(dāng)前行業(yè)持續(xù)低迷背景下，取消限購短期將促進(jìn)房地產(chǎn)筑底回升；中長期可考慮在市場企穩(wěn)后，通過征收房地產(chǎn)稅等稅收機(jī)制調(diào)控市場，同時能為地方財政增加穩(wěn)定稅收來源，通過人地掛鉤實現(xiàn)供求平衡，一舉兩得。

持續(xù)大幅降息減少購房成本，為居民減負(fù)。貨幣政策部門通過定向降準(zhǔn)等支持銀行降低負(fù)債成本?，F(xiàn)在實際利率偏高，應(yīng)該大幅降低存量利率，之前降低了首套，社會反響很好，二套的也應(yīng)該降低，這是善政。

5.長期住房制度改革：城市群戰(zhàn)略、金融穩(wěn)定、人地掛鉤、房地產(chǎn)稅、租購并舉

我們在業(yè)內(nèi)提出了分析框架“房地產(chǎn)長期看人口、中期看土地、短期看金融”。在此框架基礎(chǔ)上提出“房地產(chǎn)新模式的關(guān)鍵是城市群戰(zhàn)略、金融穩(wěn)定、人地掛鉤、房地產(chǎn)稅和租購并舉”。用時間換空間，促進(jìn)長期平穩(wěn)健康發(fā)展。如果采取長短相結(jié)合措施，有望促進(jìn)房地產(chǎn)軟著陸，為中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和就業(yè)貢獻(xiàn)力量。

1）推動都市圈城市群戰(zhàn)略。人隨產(chǎn)業(yè)走，人往高處走。二十大報告指出，“深入實施區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略、區(qū)域重大戰(zhàn)略、主體功能區(qū)戰(zhàn)略、新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略”。

2）保持貨幣政策和房地產(chǎn)金融政策長期穩(wěn)定。穩(wěn)定購房者預(yù)期，支持剛需和改善型購房需求。規(guī)范房企融資用途，支持房企合理融資需求，提供一定時間窗口讓存在問題的房地產(chǎn)企業(yè)有自救機(jī)會。

3）以常住人口增量為核心改革“人地掛鉤”，優(yōu)化土地供應(yīng)。推行新增常住人口與土地供應(yīng)掛鉤、跨省耕地占補(bǔ)平衡與城鄉(xiāng)用地增減掛鉤，嚴(yán)格執(zhí)行“庫存去化周期與供地掛鉤”原則，優(yōu)化當(dāng)前土地供應(yīng)模式。

4）穩(wěn)步推動房地產(chǎn)稅試點。房地產(chǎn)稅替代土地財政是大勢所趨，未來有必要建立科學(xué)的經(jīng)濟(jì)模型評估房地產(chǎn)稅對各方影響。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)處于筑底期，房地產(chǎn)還未走出困境，不具備房地產(chǎn)稅征收條件。

5）建立租購并舉的住房供應(yīng)體系。二十大報告強(qiáng)調(diào)，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。豐富商品房、租賃房、共有產(chǎn)權(quán)房等多品類供給形式，形成政府、開發(fā)商、租賃中介、長租公司等多方供給格局，可以加快解決新市民、青年群體住房困難問題，促進(jìn)房企在租賃業(yè)務(wù)中尋找新增長空間。