第四季度各月70個大中城市房價指數(shù)出現(xiàn)同比降幅繼續(xù)收窄、環(huán)比漲幅擴(kuò)大的趨勢。季末12月份， 70個大中城市中，新建商品住房價格環(huán)比下降的城市有27個；持平的城市4個；上漲的城市39個，比11月增加6個。隨著環(huán)比上漲，越來越多的城市同比漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正，且比11月有所擴(kuò)大。新建商品住房價格同比下降的城市有49個；上漲的城市有21個。其中四個一線城市同比漲幅依然明顯高于其他城市，除深圳（47.5%）漲幅最大外，上海、北京、廣州分別上漲18.2%、10.4%、9.2%。

從70大中城市房價來看，雖然整體出現(xiàn)上漲，由于各城市供需狀況各不相同，城市間房價分化現(xiàn)象仍非常明顯。北上廣深四個一線城市及部分熱點二線城市的漲幅明顯，尤其是深圳的漲勢迅猛，2015年上漲近5成；其余二線城市環(huán)比較為平穩(wěn)；大部分三四線城市仍然處于庫存逐步消化階段，環(huán)比仍在下降。多數(shù)城市房價并沒有大幅度上漲佐證了城市分化格局，資金開始流向一線城市以及小部分二線城市。因此，未來這些熱點城市房價上漲動力依然存在，但大多數(shù)二、三、四線城市房價不會有太大變動。

全國棚改任務(wù)提前完成，580萬套創(chuàng)歷史新高

2015年，全國城鎮(zhèn)保障性安居工程計劃新開工740萬套（其中各類棚改580萬套），基本建成480萬套。截至10月底，全國城鎮(zhèn)保障性安居工程已開工747萬套，基本建成688萬套，均超額完成年度目標(biāo)任務(wù)，完成投資1.28萬億元。其中，棚改開工575萬套，占年度目標(biāo)任務(wù)的99%。

今年以來，按照中央部署，國家開發(fā)銀行已經(jīng)在年內(nèi)累計向棚戶區(qū)改造及其貨幣化補償安置投放總計約4000億元的信貸額度，這一額度的定向信貸投放任務(wù)已經(jīng)基本完成。同時，國開行還發(fā)放約3000億元貸款，用于去年的棚改項目。此外，國開行不僅在信貸額度上給予了定向貸款的支持，還對一些監(jiān)管的慣例進(jìn)行了修改和調(diào)整，以確保能夠為棚戶區(qū)改造及貨幣化補償安置提供足夠的資金支持。

隨著棚改貨幣化安置的基本到位，被視為向房地產(chǎn)市場定向提供信貸流動性手段的棚戶區(qū)改造貨幣化補償安置，正在進(jìn)入實質(zhì)性的影響釋放階段。

房地產(chǎn)貸款平穩(wěn)較快增長，保障性開發(fā)貸款高速增長

2015 年末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額 21.01 萬億元，同比增長21%，增速比上年末高2.1個百分點；全年增加3.59萬億元，同比多增 8434 億元，增量占全年各項貸款增量的 30.6%，比上年占比水平高2.5個百分點。

2015年末，房產(chǎn)開發(fā)貸款余額5.04萬億元，同比增長17.9%，增速比上年末低3.8個百分點；地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.52萬億元，同比增長12.8%，增速比上年末低12.9個百分點。個人購房貸款余額14.18萬億元，同比增長23.2%，增速比上年末高5.7個百分點，比各項貸款增速高8.9個百分點；全年增加2.66萬億元，同比多增9368億元。?

2015 年末，房產(chǎn)開發(fā)貸款中的保障性住房開發(fā)貸款余額1.82萬億元，同比增長59.5%，增速比上年末高2.5個百分點；全年增加6761億元，同比多增2643億元，增量占同期房產(chǎn)開發(fā)貸款的92.7%，比上年增量占比高37.7個百分點。

房地產(chǎn)資金來源增幅基本平穩(wěn)，“個人按揭貸款”增速持續(xù)上升

第四季度各月，開發(fā)企業(yè)資金來源總量呈現(xiàn)環(huán)比逐月上漲態(tài)勢，12月環(huán)比值為14.9%，同比漲幅表現(xiàn)為小幅回落但企穩(wěn)，顯示開發(fā)企業(yè)資金供應(yīng)態(tài)勢良好。

分季度看，第四季度資金來源總量是3.45萬億元，較第三季度環(huán)比上升9%，同比上升7.6%。資金來源結(jié)構(gòu)看，今年四季度國內(nèi)貸款所占比例較三季度有所下降，占比為13%，下跌了2.4個百分點，環(huán)比同比降幅都有所擴(kuò)大；第四季度利用外資占比為0.2%，較上季度持平；在自籌資金方面，其所占比例為36.9%，較上季度下滑2.3個百分點；受銷售回暖影響，其他資金所占比例為49.8%，較上季度上升4.6個百分點，其他資金成為房企開發(fā)資金的最主要來源，其中個人按揭貸款增幅繼續(xù)擴(kuò)大。

開發(fā)企業(yè)入榜門檻大幅提升，百強(qiáng)房企集中度繼續(xù)上升

2015年，在市場回暖和競爭加劇雙重因素的推動下，房企銷售業(yè)績水漲船高，TOP100房企的入榜門檻亦大幅提升。

從金額門檻來看，2015年今年TOP10房企入榜門檻為725億元，較2014年增加67億元，同比增長10%；TOP20房企金額門檻358億元，同比增長24%；TOP50房企金額門檻達(dá)到196億元，同比增長27%；TOP100房企的入榜門檻為104億元，同比增長48%。

從面積門檻來看，TOP10房企入榜門檻從2014年同期的570萬平方米增加至578萬平方米，小幅增長1%；TOP20房企同比增長21%至357萬平方米；TOP50房企則較2014年增長11%至163萬平方米；TOP100房企入榜門檻達(dá)到90萬平方米，同比增長88%。

2015年年末，百強(qiáng)房企集中度繼續(xù)上升，品牌效應(yīng)強(qiáng)勢依舊。相比TOP10、TOP20與TOP50房企，TOP100房企面積集中度增幅最大，增加了2.35個百分點。

金額方面，除TOP10房企外集中度均有所上升。其中，TOP10房企為16.87%，較去年減少0.05個百分點；TOP20房企集中度為22.82%，同比增加0.03個百分點；TOP50房企則從31.15%上升至31.74%，小幅增加了0.59個百分點；TOP100房企則大幅增加1.86個百分點至39.64%。面積方面，TOP10、TOP20及TOP100房企的集中度繼續(xù)上揚。其中，TOP10及TOP20房企同比分別增加0.87個百分點和0.97個百分點；TOP50房企增加1.22個百分點；TOP100房企增加2.35個百分點至24.65%。

國房景氣指數(shù)走勢平穩(wěn)

10-12月份，國房景氣指數(shù)分別為93.34，93.35和93.34。12月國房景氣指數(shù)較上月回落0.01%，季度走勢平穩(wěn)。

需要注意的幾個問題：

“去庫存”上升為國家戰(zhàn)略，但庫存結(jié)構(gòu)化特征明顯

國家高度重視房地產(chǎn)庫存問題，年末中央經(jīng)濟(jì)工作會議專門部署樓市“去庫存”戰(zhàn)略。庫存量固然比較大，但其區(qū)域結(jié)構(gòu)分化明顯，庫存壓力主要體現(xiàn)在三四線城市這類“重癥災(zāi)區(qū)”。一線城市反而因為庫存不足而出現(xiàn)房價大幅上漲的情況。

三線和四線城市人口平均增量及平均增長率遠(yuǎn)不及一線和二線城市，部分三線和四線城市常住人口明顯低于戶籍人口，人口凈流出現(xiàn)象嚴(yán)重，潛在購房需求有逐漸放緩的趨勢，造成其房地產(chǎn)市場供應(yīng)過剩、庫存高企的形勢極其嚴(yán)峻。

在2014年“930”、2015年“330”一系列刺激下，一線城市已經(jīng)連續(xù)數(shù)月出現(xiàn)去庫存周期低于12個月水平的現(xiàn)象，去庫存壓力得到有效釋放，進(jìn)而房價增幅會比較明顯。反之，今年以來，即便有限購取消、降準(zhǔn)、降息等利好政策的出現(xiàn)，三線和四線城市庫存高企的嚴(yán)峻形勢卻沒有得到根本扭轉(zhuǎn)。

既須重視三四線城市的去庫存，又不必過于夸大形勢的嚴(yán)重性。其實，過去三四年，三四線城市的土地成交和新開工多是持續(xù)負(fù)增長的，市場無形之手早就開始減縮供給了。三四線城市庫存壓力最大的時點正在過去，其中部分城市已經(jīng)過去。

市場差異分化繼續(xù)加大，城市間樓市價格呈現(xiàn)“強(qiáng)者恒強(qiáng)，弱者更弱“

2015年樓市整體表現(xiàn)有驚無險，商品房銷售面積達(dá)到歷史第二高，僅次于2013年的銷量，銷售金額則創(chuàng)歷史新高。但與銷售的“熱“相比，投資建設(shè)則”冷“得多，2015年新開工量、竣工量在不斷減少。2015年房屋新開工面積15.45億平方米，已經(jīng)連續(xù)兩年下滑，較2013年20.12億平方米的歷史最高點，下滑了4.7億平方米，但總量依然比全年銷售量要高，因此還處在下滑區(qū)間。待售面積同比增長15%，較2013年漲幅達(dá)到45%，說明當(dāng)前三四線去庫存問題嚴(yán)重，一、二線城市熱銷并沒有帶動三四線城市去庫存腳步，庫存問題已經(jīng)到最嚴(yán)峻的時候。

從國家統(tǒng)計局公布的1-12月份70城市房價指數(shù)看，有幾個明顯的特點：首先，整體漲幅有限。62個城市的房價都只是微漲微跌，同比漲跌幅都在5%以內(nèi)，同比漲幅超過5%的只有京滬穗深寧鷺杭等7市，房價實際波動并沒有大家想象當(dāng)中那么大。其次，個別城市漲幅驚人。不論是從市場數(shù)據(jù)，還是從大中城市房價數(shù)據(jù)來看，深圳都是2015年當(dāng)之無愧的漲價最快城市。在供應(yīng)短期井噴、股市造富及自貿(mào)區(qū)短期炒作之下，2015年深圳房價迎來“饑餓式”暴漲，長期積壓的需求也迎來了井噴釋放。而上海、合肥、南京等熱點城市也有不俗表現(xiàn)。

值得注意的是，未來房價下降風(fēng)險更多來自于部分房價較低城市。購買力相對較弱的城市，價格下跌的壓力就更大一些。反而北京、深圳、上海這類城市2016年房價繼續(xù)上升的可能性更高。

長期“方針”政策和短期“去庫存”任務(wù)在時間上不匹配

提高我國城鎮(zhèn)化率，發(fā)展城市群，讓農(nóng)民工市民化，讓進(jìn)城農(nóng)民享受與城市市民一樣的戶口、就業(yè)、受教育、公積金、醫(yī)保、社保等待遇，這是長期奮斗目標(biāo)任務(wù)和工作方針，需要再用二、三十年的時間才能逐步完成。而房地產(chǎn)高庫存則是近兩年突顯的產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中的階段性問題。

現(xiàn)在全部待售商品房全國不到7億平方米（窄口徑庫存），相當(dāng)于7個月左右的市場銷售量，問題并不十分嚴(yán)重和不可解決。更何況市場的力量已經(jīng)發(fā)揮作用，投資、購地、新開工都出現(xiàn)了幅度或絕對值的下降，為去庫存提供了環(huán)境空間。

各地去庫存的情況也不一樣，一線城市不存在去庫存問題，而是需要增加供應(yīng)穩(wěn)定房價的問題。所謂的“去庫存”主要戰(zhàn)場在三四線城市。在現(xiàn)階段，各地希望農(nóng)民工進(jìn)城去消化商品住宅庫存，無疑是理想化，其有效需求并不大。有些待售商品房，因規(guī)劃、交通、配套因素，注定成為長期不可消化的庫存。

2016年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展及其相關(guān)建議：

2016房地產(chǎn)市場繼續(xù)“高位運行”

2016年，房地產(chǎn)市場不會崩盤，總市場銷售規(guī)模繼續(xù)高位盤整；銷售結(jié)構(gòu)有望進(jìn)一步優(yōu)化，實現(xiàn)一定程度的市場自我完善。

具體而言，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅在連續(xù)下挫后，將實現(xiàn)觸底反彈。理由是，去庫存已經(jīng)成為國家戰(zhàn)略，具體措施和效果都將在2016年得到檢驗，尤其是國家鼓勵租售并舉的住房制度改革，有利于庫存的消化。開發(fā)企業(yè)投資信心有望回歸。預(yù)計一季度開發(fā)投資同比增幅由正轉(zhuǎn)負(fù)，負(fù)增長估計持續(xù)6個月，四季度轉(zhuǎn)正，全年小幅增長。

土地購置繼續(xù)負(fù)增長。目前廣義的庫存量比較大，按目前的年銷售量計算，可以供市場消化3-4年。土地購置短期內(nèi)很難復(fù)蘇。當(dāng)然一線城市土地資源稀缺，地價屢創(chuàng)新高也在所難免，土地市場局部熱和全局冷的特點在2016年得以繼續(xù)存在。

商品房銷售面積及金額，高位穩(wěn)定，全年依然維持在13-14億平方米規(guī)模，增幅5%左右。隨著經(jīng)濟(jì)改革的深化，以及農(nóng)村土地確權(quán)進(jìn)程的加快，農(nóng)民進(jìn)城的意愿和經(jīng)濟(jì)保障能力越來越強(qiáng)。2016年全國人口流動的方向有三個：老工業(yè)區(qū)人口向新興經(jīng)濟(jì)區(qū)域城市流動；農(nóng)村人口向周邊城市流動；高科技高素質(zhì)人才由全國向一線和部分發(fā)達(dá)的二線城市流動。人口流動就是城鎮(zhèn)化的脈動，城鎮(zhèn)化率的不斷提高也帶動了房地產(chǎn)市場銷售的穩(wěn)步增長，而且與人口流動走向密切相關(guān)。

城市市場繼續(xù)分化、企業(yè)兼并更加普遍

2016年房地產(chǎn)市場城市分化態(tài)勢得以繼續(xù)，但也并非是2015年的簡單復(fù)制。一線城市難以繼續(xù)房價的單邊上升，購買力和供應(yīng)量都不支持房價繼續(xù)暴漲。而三四線城市在“去庫存”政策效應(yīng)下，市場有望好轉(zhuǎn)，但政策效應(yīng)恐怕要逐步釋放，著急不得，短期效果難以立竿見影。

房地產(chǎn)企業(yè)兼并重組更加劇烈和普遍。面對日益復(fù)雜嚴(yán)峻的外部發(fā)展因素，如美元走強(qiáng)、人民幣貶值、宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩、股市震蕩回調(diào)等，房地產(chǎn)市場的投資吸引力在下降，資金吸收能力也同步下降，部分企業(yè)融資難、拿地難、銷售難、生存難陸續(xù)出現(xiàn)并加劇。目前全國13.6萬家房地產(chǎn)開發(fā)法人企業(yè)，對于行業(yè)而言實在是太多了。無論是大企業(yè)還是小企業(yè)，2016年出現(xiàn)被兼并重組的情況都不足為奇。

大政方針明確，配套措施要到位

中央經(jīng)濟(jì)工作會議和住建部12月28日的會議，對去庫存和房地產(chǎn)市場工作進(jìn)行了明確的部署，關(guān)鍵是配套的政策措施要跟上。如，抓緊推進(jìn)以滿足新市民住房需求為主的住房制度改革、建立購租并舉的住房制度。發(fā)展和規(guī)范住房租賃市場，建議出臺多部門共同印發(fā)的發(fā)展住房租貨市場的意見；

落實戶藉制度改革方案，推進(jìn)與住房有關(guān)的土地、已進(jìn)城落戶的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的宅基地與房產(chǎn)、及信貸等支持政策，提高他們在城鎮(zhèn)購房與租房的能力；

將推進(jìn)供給側(cè)改革與改進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控結(jié)合起來，繼續(xù)實施分類指導(dǎo)，強(qiáng)化地方政府的調(diào)控責(zé)任，要求地方政府在摸清現(xiàn)狀和供給條件的基礎(chǔ)上，編制“十三五”住房發(fā)展規(guī)劃，以住房發(fā)展規(guī)劃引導(dǎo)土地和住房供應(yīng)，構(gòu)建以需求為導(dǎo)向、以住房發(fā)展規(guī)劃為指導(dǎo)的售、租并舉的住房供應(yīng)模式。

政府應(yīng)主動承擔(dān)房價穩(wěn)定的責(zé)任

多年來政府一直把降低商品住宅價格的責(zé)任往房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)身上推，甚至提出是否流著“道德血液”來批評指責(zé)。相比開發(fā)企業(yè)，政府更應(yīng)該為降低商品住宅市場價格發(fā)揮更大更主要的責(zé)任。

首先是要改“只限房價，不限地價”不均衡的思維和舉措?！懊娣郾让姘F”，現(xiàn)在己漫延至各地。政府應(yīng)該提出“限地價”的政策舉措，特別是不能放任高溢價拍賣土地行為。

其次是政府要為企業(yè)減稅減費，真正讓企業(yè)將成本降低下來。目前房地產(chǎn)企業(yè)也要納入“營改增“范圍，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)項稅抵扣不足的問題應(yīng)引起足夠重視，建議更高層面的制度設(shè)計者要考慮房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，采取更加靈活的稅收制度推進(jìn)這一改革，切實把企業(yè)的稅負(fù)降下來。

再次地方政府貫徹落實供給側(cè)改革，供給側(cè)改革不是不顧需求，恰恰是增加有效供給，主動適應(yīng)需求，在技術(shù)進(jìn)步、產(chǎn)品創(chuàng)新的基礎(chǔ)上創(chuàng)造需求。供給側(cè)改革絕不是簡單的減少供應(yīng)。越是房價上漲幅度大的地方越是要限制土地供應(yīng)，這明顯是違背供給側(cè)改革本意的。

最后，積極打通保障房和商品房資源錯配的局面，轉(zhuǎn)變角色，從原先集中資源大建特建保障房，加劇市場結(jié)構(gòu)化過剩，轉(zhuǎn)變?yōu)槔谜亩愂蘸娃D(zhuǎn)移支付杠桿，提高貨幣化安置比例，政府直接入市回購庫存商品房用于民生保障。這樣既可以化解一部分城市的商品房庫存，另一方面也避免了”兩個體系“同時建設(shè)導(dǎo)致的庫存波峰疊加。