2022年3月15日，2則房地產(chǎn)大消息。

第一，3月15日，央行月度中期借貸便利（MLF）操作如期而至，盡管放量2000億元，但利率并未下調(diào)，繼續(xù)維持在2.85%。這意味此前各界預期的本月央行降息（LPR調(diào)整），大概率落空。

圖表來源-央行網(wǎng)站

第二，我國統(tǒng)計局3月15日發(fā)布了一系列1、2月經(jīng)濟數(shù)據(jù)，其中，房地產(chǎn)數(shù)據(jù)撲街。

當然，統(tǒng)計局說，1-2月的經(jīng)濟恢復好于預期。那么，本來的預期應該怎樣？

不廢話，我們圍繞最新數(shù)據(jù)，談談房地產(chǎn)到底有多慘，還要慘多久？

01 房地產(chǎn)有多慘

先說房地產(chǎn)有多慘，我們看最新的官方數(shù)據(jù)。

第一，房地產(chǎn)開發(fā)投資情況有隱患。國統(tǒng)局披露，1-2月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資14499億元，同比增長3.7%；其中，住宅投資10769億元，增長3.7%。

圖表來源-國家統(tǒng)計局

1-2月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積784459萬平米，同比增長1.8%，其中，住宅施工面積553514萬平米，增長2.0%；

房屋新開工面積14967萬平米，下降12.2%，其中，住宅新開工面積10836萬平米，下降14.9%；

房屋竣工面積12200萬平米，下降9.8%，其中，住宅竣工面積8915萬平米，下降9.6%。

新開工和竣工數(shù)據(jù)非常不好看，說明開發(fā)商的信心和建筑進度不太理想，當然有過年影響。不過杠桿地產(chǎn)要說，哪年不過年呢？

第二，銷售撲街。1-2月份，商品房銷售面積15703萬平米，同比下降9.6%，其中，住宅銷售面積下降13.8%；

商品房銷售額15459億元，下降19.3%，其中，住宅銷售額下降22.1%。

圖表來源-國家統(tǒng)計局

如果看細節(jié)，我國東中西東北地區(qū)的銷售，無論面積還是銷售額，全面下滑的。

2月末，商品房待售面積57026萬平米，比2021年末增加6003萬平米。其中，住宅待售面積增加5552萬平米。

數(shù)據(jù)看得人心驚肉跳，雖然月度趨勢上說，這個情況已經(jīng)有些月份，且我有準備，但是1-2月的數(shù)據(jù)一出，還是讓我們感到悲傷。

第三，房企資金到位情況很不好。1-2月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金25143億元，同比下降17.7%。其中，國內(nèi)貸款4105億元，同比下降21.1%；利用外資7億元，下降27.4%；自籌資金7757億元，下降6.2%；

圖表來源-國家統(tǒng)計局

定金及預收款8027億元，下降27.0%；個人按揭貸款4124億元，下降16.9%。

我就不多說，開發(fā)商資金壓力多大，可以想見。

第四，國房景氣指數(shù)很低。2月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）為96.93，當然比1月的96.83略有提升。

圖表來源-國家統(tǒng)計局

但是，和過去比，跌破100，確實是有點讓人擔憂。

這是官方的數(shù)據(jù)，我想很說明問題。

02 為什么這么慘

上文我們根據(jù)官方數(shù)據(jù)，談了目前房地產(chǎn)的困境，很多桿友要問一句，為什么這么慘？可以找一些例由：

第一，歸根結(jié)底是信心問題。信心比黃金還重要，這句話，經(jīng)歷過上一個10年的朋友肯定都記得。

“房住不炒”已經(jīng)成為共識，這是官方不久前說的，此前我也有寫文章。多數(shù)人已經(jīng)對投機不感興趣了。甚至部分群體，連投資都不想做了，那么市場自然冷卻。

第二，信心背后還涉及很多方面，比如人口普查后發(fā)布的數(shù)據(jù)驚人，這幾年出生持續(xù)堪憂，你說房地產(chǎn)投資者信心何來？同時，一些城市家庭，已經(jīng)很明顯出現(xiàn)一家人有多套房，或者要繼承2套以上房子的情況，你說咋整。

還投資，有些人會覺得，你說的是笑話嗎？

第三，房地產(chǎn)行業(yè)2021年去杠桿、房企財務狀況堪憂且信心較弱，甚至一些項目停工、房企持續(xù)暴雷。買房子說起來容易，你敢買嗎？誰不怕爛尾，都是血汗錢啊。

這需要打多少雞血，才能恢復到過去？

各地鼓勵住房消費、合理需求、改善需求非常努力，央行寬松、貨幣政策也會繼續(xù)發(fā)力，這些部分在進步有點效果了，但要全局性改善，要給一些時間。

耐心一點，肯定會變化。

圖表來源-東興證券（特此感謝）

第四，黑天鵝事件持續(xù)，人類面臨安全威脅，反壟斷、反資本無序擴張等，很多人就業(yè)、收入受到影響，這當然對購房形成掣肘。

昨天我們和朋友聊天ta說，慶幸去年沒有買房，否則真斷供的地步。

最近網(wǎng)絡在傳，哪些大的互聯(lián)網(wǎng)、科技巨頭又減少員工了，我就不發(fā)截圖，我也不知道真假，但壓力我想是真的。

比如我們看3月15日發(fā)布的經(jīng)濟數(shù)據(jù)，2月份，全國城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率為5.5%，比上月上升0.2個百分點，與上年同期持平。

本地戶籍人口調(diào)查失業(yè)率為5.5%；外來戶籍人口調(diào)查失業(yè)率為5.6%，其中外來農(nóng)業(yè)戶籍人口調(diào)查失業(yè)率為5.6%。16-24歲、25-59歲人口調(diào)查失業(yè)率分別為15.3%、4.8%。

31個大城市城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率為5.4%——我們看到，這個數(shù)據(jù)是2021年4月以來首次低于全國城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率。

有分析說，大城市就業(yè)或有改善。

第五，央行的水也好，政策面的鼓勵也好，轉(zhuǎn)換成全國性的購房回升，要一點時間。比如，降息、降準如果再搞一下，部分人信心會好一點。

目前的情況是，金融數(shù)據(jù)不是很好看。比如剛剛發(fā)布的2022年2月金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告：

2月末，廣義貨幣(M2)余額244.15萬億元，同比增長9.2%，增速分別比上月末和上年同期低0.6個和0.9個百分點；狹義貨幣(M1)余額62.16萬億元，同比增長4.7%，增速比上月末高6.6個百分點，比上年同期低2.7個百分點……

2月末，本外幣貸款余額203.93萬億元，同比增長11.1%。月末人民幣貸款余額197.89萬億元，同比增長11.4%，增速分別比上月末和上年同期低0.1個和1.5個百分點。

2月份人民幣貸款增加1.23萬億元，同比少增1258億元。

當然，有2月有過年的因素，比如1月數(shù)據(jù)就還行，杠桿地產(chǎn)不舉例。

無論如何，我們要說的是，既然2月金融數(shù)據(jù)乏力，那么想辦法加碼，算正常反應。等著吧，總會想辦法的。

就算3月不降息，4月等一季度經(jīng)濟數(shù)據(jù)出來后，或許也會。

03 還有救嗎

我不知道上面是怎么思考的，到底是希望制造一輪堪比2016、2017的房地產(chǎn)大牛市，還是2018、2019、2020那樣幾個月高潮、幾個月平穩(wěn)的小周期。

兩個玩法都是可以的，均可以實現(xiàn)。

但是，我們認為，如果再像2016-2017那樣的瘋狂，未來真要完蛋。

因此，在我看來，房地產(chǎn)有救沒救是個偽問題，真希望刺激一下的話，無論短期的還是中長期目標，都可以實現(xiàn)。

西南證券總結(jié)了2000年以來的房地產(chǎn)4輪穩(wěn)增長周期。每輪地產(chǎn)周期的演變會經(jīng)歷：基本面下行→政策放松→基本面改善→政策收緊的過程。

圖表來源-西南證券（特此感謝）

研究表明，行情通常從政策放松開始啟動，直到政策收緊或預期證偽時開始結(jié)束，區(qū)間漲幅與政策寬松力度有關(guān)。

目前大概行至中間。

同時，此前國海證券的夏磊團隊也做了一份政策研報。

研報總結(jié)過去14年，在房地產(chǎn)下行周期，中國有2輪較大的刺激。西南證券和國海證券說法有一定不同，但大周期的判斷本質(zhì)一樣。

第一，2008-2009年：全國范圍下調(diào)首付比例、貸款利率，銷售增速5個月后回正。2008年8月，全國商品房銷售面積增速一度下探至-35.7%，10月政策出臺后，銷售增速逐步回升，2008年11月-2009年3月全國商品房銷售面積增速分別為-32.9%（11月）、-2.2%（12月）、-0.3%（2月）、16.4%（3月）。

圖表來源-國海證券（特此感謝）

第二，2014-2016年：四波組合拳，銷售增速6個月后回正。以14年930為時間節(jié)點，2014年2月-2015年3月全國商品房銷售面積同比持續(xù)為負，2015年4月，在政策全面寬松6個月后，銷售面積增速由負轉(zhuǎn)正，當月增速7%，并于2016年4月增速攀頂至44.1%。

圖表來源-國海證券（特此感謝）

通過系列組合拳，包括降息、首付比例、稅費等優(yōu)惠，全國性調(diào)控逐步退出，開始強調(diào)“因城施策”，銷售開始越來越好，如幾年前我們看到的瘋狂。

此前，我朋友杠桿游戲也注意到這份研報。我想說，如杠桿地產(chǎn)上文所述，地產(chǎn)下行壓力也大，現(xiàn)在經(jīng)濟承壓問題大，同時金融風險或許更高，怎么辦？

讓人恢復買房的信心重要，讓風險不陡增也重要。

最后談談央行的智慧，所謂降息預期落空——央行和市場的關(guān)系，就是既做好信息的溝通，盡量撫平劇烈波幅，同時又有一定的不可琢磨性避免市場偏執(zhí)形成。

這是央行的智慧，在我們看來，大概也是調(diào)控到今天的一種智慧。既希望市場恢復、回穩(wěn)，又擔心大“?！笔谐霈F(xiàn)。

問題是，這樣的智慧預期，真的可期嗎？