房地產(chǎn)政策變化

我國房地產(chǎn)與經(jīng)濟緊密相連，因此，房地產(chǎn)政策的導向也會與當前經(jīng)濟形勢息息相關，對房地產(chǎn)的刺激與抑制，同樣是對宏觀經(jīng)濟的調(diào)節(jié)。

廣義房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈很長，對上下游行業(yè)的帶動作用較強。例如，房地產(chǎn)開發(fā)過程中會直接消耗大量的建筑材料，帶動水泥、鋼鐵、玻璃、五金、陶瓷、化工等行業(yè)的發(fā)展；另一方面，與住房相關的消費活動也將促進家電、家具、紡織、汽車等行業(yè)制造業(yè)的發(fā)展。因此伴隨著廣義房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，國民經(jīng)濟整體受到提振。

通過研究不同階段的政策重心，可以明顯感受到房地產(chǎn)行業(yè)的變化。

圖片來源：中國政府網(wǎng)，新聞搜集，華西證券研究所

從2019年底開始，以“民生”為主。

早在2016年，首次中央經(jīng)濟會議首次提出“房住不炒”，隨后在2019政治局會議指出“確保民生特別是困難群眾基本生活得到有效保障和改善。......”

當房地產(chǎn)話題放在保民生的章節(jié)去談論時，意味著當時房地產(chǎn)市場的主要矛盾，不是房地產(chǎn)和經(jīng)濟金融體系的運轉問題，而是房價過高可能帶來的民生問題。這種情況之下，意味著房地產(chǎn)政策很可能從嚴從緊。

從2021年底開始，政策轉向“穩(wěn)經(jīng)濟”。

當年政治局會議強調(diào)，“明年經(jīng)濟工作要穩(wěn)字當頭、穩(wěn)中求進。......要推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。......”

當房地產(chǎn)被放置于穩(wěn)經(jīng)濟的語境中來說時，意味著房地產(chǎn)市場可能面臨托底的要求，但這種要求并不算十分急迫。房地產(chǎn)政策可能面臨變化。

時間來到2022年7月，政策以“防范風險”為主了。

政治局會議指出“要全方位守住安全底線。......要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩(wěn)民生。......”

當房地產(chǎn)被置于防范風險的語境中來說時，意味著房地產(chǎn)市場所面臨的風險亟待化解。穩(wěn)房價，穩(wěn)地價，穩(wěn)預期要求十分迫切。這可能意味著，政策可能進入高潮期。

現(xiàn)如今，我國經(jīng)濟處于修復階段，但房地產(chǎn)修復還有待驗證。

從財政數(shù)據(jù)來看，土地財政收入和其他房地產(chǎn)相關稅收，依然是地方財政的重要收入來源。隨著我國經(jīng)濟轉型，房地產(chǎn)與經(jīng)濟的強綁定關系也會逐漸松綁，理想的情況，是將在“房住不炒”的基調(diào)下穩(wěn)定運行，也就是一個字“穩(wěn)”。

價格必須穩(wěn)住，可以慢漲慢跌，但絕不能大漲大跌。

大跌會直接引發(fā)進金融系統(tǒng)底層產(chǎn)品暴雷，大漲會積累流動性危機的風險，左右都是深淵，唯有“穩(wěn)”字可行。

今年的行情怎么樣

政策利好密集，數(shù)據(jù)維穩(wěn)。

從一季度以來，政府工作報告定調(diào)今年樓市政策的重點是，支持剛性和改善性住房需求，以及防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險。

各部委為穩(wěn)定樓市，提振市場信心，從建立首套住房利率動態(tài)調(diào)整機制，降低首付等方式促進住房消費；

同時，通過逐步推廣現(xiàn)房銷售、加強預售監(jiān)管來防風險；

另外，還通過存量房帶押過戶簡化交易流程，并將其作為加快推動經(jīng)濟運行穩(wěn)步回升的重要舉措之一。

圖片來源：各政府網(wǎng)站

政策利好，疊加前期市場需求積壓釋放，讓今年一季度樓市信心有所修復。

數(shù)據(jù)來看，全國房地產(chǎn)房屋竣工面積同比由負轉正，但開發(fā)投資額同比下降5.72%。因此，持續(xù)向好的根基尚不穩(wěn)定。

圖片來源：58安居客房產(chǎn)研究院

整體來看，從2022年下半年以來，二手房復蘇持續(xù)好于新房。

圖片來源：Wind，天風證券研究所

二手房市場的景氣度上行，主要有三點原因：

二手房市場的供給一直很平穩(wěn)，但新房是有供給彈性的季節(jié)性效應，一般年初1-2月，是全年的低點，供給減少導致一定程度上抑制成交水平；

去年較多新樓盤無法按期交付甚至爛尾的問題，導致今年大家在進行購房決策時，更傾向買無“保交樓”問題困擾的二手房或者準現(xiàn)房；

二手房掛牌量持續(xù)提升導致二手房價格吸引力增加。根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)，2023年3月核心城市掛牌量均有所提升，背后原因可能來自于：改善型需求釋放、二手房政策持續(xù)優(yōu)化、對房價快速上漲預期弱化、部分城市優(yōu)化限售政策等，供給量增加導致二手房價格吸引力增加。

“成交量都是降價換來的，還有‘學區(qū)房'需求也刺激了一波成交量的上升，但進入5月之后，帶看量就一落千丈，掛牌量卻還在增加?！边@是貝殼的一位工作人員透露的二手房市場。

短期來看，現(xiàn)在整體的房地產(chǎn)行業(yè)仍處于復蘇初期，新房供應偏緊，導致居民偏向于選擇供給更為完善的二手房。因此，當前二手房的繁榮在一定程度上是對新房的替代作用，而非引領作用。

中期來看，二手房如果持續(xù)改善，也能激活新房改善戶型，關鍵要看二季度的數(shù)據(jù)。

再來看新房，戶型趨于大型化，更多的是定位改善房型。

隨著國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)多年高速發(fā)展，改善需求占比明顯提升，2022年以來多地對于二胎放寬限購、放開“認房認貸”，均反映對改善性需求的支持。在這種背景下，房企更加傾向于剛改及改善的戶型定位。

圖片來源：Wind，天風證券研究所

2016年到2022年，重點五城（深圳、杭州、蘇州、南京、成都）一手住宅平均套均成交面積由110.6平米上升到122.2平米，增幅達10.5%；相比之下二手住宅成交面積僅由93.3平米上升至96.6平米，增幅僅3.5%。

整體而言，4月份成交相比陽春3月有所下滑。分城市來看，一線以及核心二線城市更為堅韌，普通二線及三四線城市下滑幅度較大。

同時，從大部分城市的成交水平均不及2021年同期而言，市場的修復確實任重道遠。

2023年房地產(chǎn)行業(yè)十大判斷

太平洋證券最近出了一篇報告，預判了今年房地產(chǎn)行業(yè)的一些可能。

1.政策基調(diào)未變，“房住不炒，因城施策”，建立“發(fā)展新模式”

2.“租購并舉”和消除“三高”弊端是新發(fā)展模式的核心

3.輕資產(chǎn)代建模式或?qū)⒊蔀榘l(fā)展方向

4.房地產(chǎn)消費屬性增強，投資性需求會越來越少

5.二線城市因城施策仍有空間，但邊際效果可能弱化

6.“三支箭”落地進度不及預期，民營房企信用風險仍存

7.2023Q3和2024Q1到期較為集中，不排除再次出現(xiàn)新的展期或違約主體的可能

8.行業(yè)集中度未必提升，搖號的情況下龍頭房企拿地也要靠運氣

9.二手房對新房的替代效應開始凸顯

10.前期積壓需求脈沖性釋放后，后續(xù)新房市場或?qū)⒕S持低位震蕩狀態(tài)

總的來看：

1-3是說行業(yè)要有新模式，無論是賣方市場還是買方市場；

4-5、9-10主要表明大家更多是剛需買房，新房的行情或?qū)⒌臀徽鹗帲《氖嵌址扛鼊澦悖?/p>

6-7強調(diào)風險猶存，比起民營房企的不可控，央企可能略勝一籌；

8主要對整個房企格局做個預判，大家都靠運氣，拿地這一層面機會都是均等的。

上述多條預判都提到了“新模式”，其中，近期仍在推廣的房票安置尤為火爆。

房票安置是去年開始推廣的一個房地產(chǎn)政策，有望進一步盤活市場、穩(wěn)定地產(chǎn)銷售。

“房票”究竟是什么東西呢？

與曾經(jīng)的糧票、布票等完全不同，并不是購買商品的“資格”憑證，而是征收國有土地上的住宅房屋的一種安置方法，稱為“房票安置”。

以前，拆遷安置有貨幣安置和產(chǎn)權調(diào)換兩種，現(xiàn)在又多了一種房票安置。

具體來說，就是某人在國有土地上的住宅房屋被征收后，如果他自愿選擇房票安置的方式，那么政府將征收房屋的補償款以房票的形式出具給被征收者，被征收者則可以拿著房票到實行房票安置的區(qū)域里自行選擇購買安置房或者商品房。

一般都會設置一些獎勵措施，比如給予一定比例的獎勵額度，或者給予一些稅收方面的優(yōu)惠等。例如南京的房票安置政策就規(guī)定購房成交價格不超過房票票面金額的，新購房屋免征契稅；持房票購買南京市內(nèi)新房的，給予房票面額使用部分最高5%的獎勵；如果在孟北、百水、綠洲三個片區(qū)購買，則可在安置房申購優(yōu)惠幅度的基礎上再獲得房票面額使用部分最多10%的購房獎勵等。

從實際刺激效果看，房票可能會有刺激局部需求，短期基本面回升的效果，甚至盤活市場。從更大的角度說，如果規(guī)?；厣?，說不定能拉動各地投資。

這在未來基本面較弱的二三線城市、熱度低但庫存高的區(qū)域，很有推行的可能。

房地產(chǎn)行業(yè)也經(jīng)歷了3年疫情及部分企業(yè)的風險事件的洗禮，但仍然無法改變，房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的特征。

經(jīng)濟修復離不開房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展，預期政策面會繼續(xù)以寬松為主。此外，當前房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入一個全新的發(fā)展階段，從拿地、投資到銷售，每一個環(huán)節(jié)的差異都會造成企業(yè)的進一步分化，一貫穩(wěn)健經(jīng)營、有背景加持的開發(fā)商將在行業(yè)的復蘇拉動下進一步擴張。