近期，房地產(chǎn)市場在政策“組合拳”作用下，積極變化繼續(xù)聚積，市場信心在逐步提振。國家統(tǒng)計局近日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，1月70個大中城市中，一線城市房價環(huán)比繼續(xù)上漲，二線城市新房價格環(huán)比首次上漲。阿拉丁（ALD）認(rèn)為，2025年房地產(chǎn)政策效應(yīng)將持續(xù)顯現(xiàn)，市場反饋積極，房地產(chǎn)市場信心的提振將有效帶動鋁材相關(guān)領(lǐng)域的消費預(yù)期。

阿拉?。ˋLD）認(rèn)為，判斷房地產(chǎn)回暖的三個信號：成交套數(shù)、成交面積和成交價。一般，在成交套數(shù)和成交面積先放量的情況下，價格跌幅收窄后企穩(wěn)反彈。這期間，市場會經(jīng)歷一個以價換量的過程，當(dāng)買方市場逐漸向賣方市場過渡的時候，就會形成量價齊增。

第一，從成交套數(shù)的維度觀察，處于持續(xù)放量階段。我們先從月度數(shù)據(jù)觀察，自2024年“924”以來一系列的政策落地：下調(diào)存款準(zhǔn)備金率和政策利率、引導(dǎo)降低存量房貸利率、推動中長期資金入市等，在這些增量政策的影響下，2024年10-12月“30大中城市商品房成交套數(shù)”放量走高，但由于春節(jié)假期原因，2025年1月份成交套數(shù)呈季節(jié)性走低。

圖1 30大中城市商品房成交套數(shù)（月度）

數(shù)據(jù)來源：iFinD

雖然一月份成交套數(shù)呈下降趨勢，但我們從周度數(shù)據(jù)觀察，2025年2月前兩周“30大中城市商品房成交套數(shù)”要高于2024年同期。

圖2 30大中城市商品房成交套數(shù)（周度）

數(shù)據(jù)來源：iFinD

第二，從成交面積的維度觀察，處于放量回升態(tài)勢。與成交套數(shù)類似“30大中城市商品房成交面積”在一系列政策刺激后，也處于放量企穩(wěn)回升階段。1月受春節(jié)假期影響，出現(xiàn)回調(diào)。

圖3 30大中城市商品房成交面積（萬平方米）

數(shù)據(jù)來源：iFinD

第三，當(dāng)成交套數(shù)和成交面積企穩(wěn)回升后，成交價也出現(xiàn)了降幅收窄的趨勢。1月，一線城市二手房價格環(huán)比上漲0.1%，漲幅比2024年12月回落0.2個百分點。其中，北京、上海和深圳分別上漲0.1%、0.4%和0.4%，廣州下降0.2%。阿拉丁（ALD）認(rèn)為，二手房是房地產(chǎn)活動的重要觀察維度，因為只有通過二手房的置換和流動，市場增加了購房的資金，才會撬動新房認(rèn)購市場。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1月，一線城市新房價格環(huán)比上漲0.1%，漲幅比2024年12月回落0.1個百分點。其中，上海和深圳分別環(huán)比上漲0.6%和0.2%，廣州持平，北京環(huán)比下降0.4%?？梢钥吹奖敬纬山粌r降幅收窄是由一線城市帶動，二線城市新房價格環(huán)比首次由降轉(zhuǎn)漲。1月，二線城市新房價格環(huán)比由持平轉(zhuǎn)為上漲0.1%，為2023年6月以來首次上漲。阿拉丁（ALD）認(rèn)為，當(dāng)一線城市價格領(lǐng)漲后，二三線城市跟漲且保持持續(xù)上漲態(tài)勢，房地產(chǎn)回暖才會更加明朗，后期要持續(xù)關(guān)注二三線城市二手房成交價格及新房價格。

圖4住房價格指數(shù)(上年同期=100)

數(shù)據(jù)來源：iFinD

從上圖，我們會清晰的發(fā)現(xiàn)，全國房價指數(shù)延續(xù)去年四季度止跌回穩(wěn)的態(tài)勢，房價趨穩(wěn)的特征更加明顯。1月的房價指數(shù)顯示出良好開局，說明房地產(chǎn)政策效應(yīng)持續(xù)顯現(xiàn)，市場反饋積極，信心持續(xù)提振。

第四，當(dāng)房地產(chǎn)回暖條件已具備后，政策導(dǎo)向是房地產(chǎn)企穩(wěn)回升的直接驅(qū)動力。近日，“土地儲備專項債”再度重啟。2024年10月份財政部新聞發(fā)布會中提出，將允許專項債券用于收購閑置土地和存量商品房；11月自然資源部發(fā)布《關(guān)于運用地方政府專項債券資金收回存量閑置土地的通知》，進(jìn)一步明確了專項債收購閑置土地的流程和重點；2025年春節(jié)過后，廣東省多地先后發(fā)布了專項債收購閑置土地的公示，率先打響土地收儲重啟“第一槍”，截至2月11日，廣東省多個城市公告中涉及收購?fù)恋乜倲?shù)量超160宗，土地使用面積超680萬平方米，擬收購價格合計超350億元，約70%的地塊擬收購價格與成交價的比值在0.8-1.0之間。（“土地儲備專項債”指對通過收回、收購、征用或其他方式取得土地使用權(quán)的土地，進(jìn)行儲存或前期開發(fā)整理，并向社會提供各類建設(shè)用地的行為）

阿拉?。ˋLD）認(rèn)為，2024年先后推出的多項房地產(chǎn)和土地政策之間并非孤立存在，而存在較高的協(xié)同效應(yīng)?！巴恋貎鋵ｍ梻蓖ㄟ^增發(fā)專項債方式將城投公司閑置土地轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流。未來，伴隨城中村改造項目的正式實施，地方政府無法直接參與項目建設(shè)，仍需以當(dāng)?shù)爻峭豆緸閷嵤┲黧w，因此城投公司通過出售閑置土地獲得的資金便可用于城中村改造的項目資金本，再配合政策性銀行的貸款支持，使得城中村改造工程得以落地。而按照此前住建部以貨幣化安置的要求，新一輪城中村改造一方面通過舊房拆遷獲得新增土地，另一方面通過貨幣化安置方式可消化房地產(chǎn)企業(yè)的商品房庫存。此外，地方政府還可以通過專項債收購存量商品房，向居民投放保障性住房供給。

第五，關(guān)注“通縮”情況是否能好轉(zhuǎn)。2025年1月CPI同、環(huán)比繼續(xù)上行：2025年1月CPI同比增長0.5%，較前值回升0.4%；環(huán)比增長0.7%，較前值上升0.7%。2024年四季度以來一系列政策逐步加碼，中央經(jīng)濟工作會也進(jìn)一步明確了促進(jìn)經(jīng)濟穩(wěn)中有進(jìn)的定調(diào)，阿拉?。ˋLD）認(rèn)為，在此背景下物價回升或是促進(jìn)穩(wěn)房產(chǎn)、穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)增長、穩(wěn)消費的關(guān)鍵。

圖5 CPI變動情況

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

近日，阿拉?。ˋLD）調(diào)研樣本企業(yè)情況反饋：節(jié)后第二周工業(yè)生產(chǎn)復(fù)工加速、人員流動季節(jié)性回升，以工業(yè)材生產(chǎn)為主的企業(yè)大部分已基本恢復(fù)正常水平，汽車材企業(yè)開工率達(dá)到80%以上；但不同于工業(yè)材生產(chǎn)側(cè)，節(jié)后工地開復(fù)工進(jìn)度相對偏慢，導(dǎo)致以建筑型材為主的企業(yè)開工率較低。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2月13日，全國13532個工地開復(fù)工率、勞務(wù)上工率、資金到位率分別為23.5%、27.5%、35.0%，與去年春節(jié)相比有所下降。今年春節(jié)假期較往年多一天，使得復(fù)工節(jié)奏被動順延，也影響到工地開復(fù)工進(jìn)度。盡管年初建筑施工受到春節(jié)假期因素影響，且節(jié)后工地復(fù)工節(jié)奏偏慢，但考慮到房地產(chǎn)市場已呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)趨勢，各地開年以來積極開工重大項目，阿拉丁（ALD）認(rèn)為，在多地重大項目一季度集中開工、專項債靠前發(fā)行的影響下，預(yù)計一季度基建投資增速或?qū)⒈３制椒€(wěn)，從而帶動相關(guān)環(huán)節(jié)鋁消費需求。

展望下一階段，阿拉?。ˋLD）認(rèn)為，隨著存量政策和增量政策的有效落實，房地產(chǎn)市場有望繼續(xù)改善。從中長期來看，我國新型城鎮(zhèn)化還沒有完成，剛需和改善性住房需求還具有潛力，更多對安全舒適、綠色智慧的好房子的需求還會增加，房地產(chǎn)市場發(fā)展的新模式也將逐步構(gòu)建，這有助于房地產(chǎn)環(huán)節(jié)鋁消費市場平穩(wěn)健康發(fā)展。