新建住房的銷售數(shù)量、存量房翻新的頻率等，對(duì)裝修、家居建材行業(yè)來講，都是非常直接的影響因素。

　　最近，中國(guó)指數(shù)研究院給出了一組非常積極的數(shù)據(jù)，預(yù)測(cè)了到2025年末人口總量、新增城鎮(zhèn)人口、商品住宅銷售面積、新開工面積，以及住房需求等情況。

　　根據(jù)該機(jī)構(gòu)的前提假設(shè)與預(yù)測(cè)結(jié)果，未來五年，我國(guó)商品住宅銷售面積為67.8億平方米；銷售額達(dá)79.5萬億元；新開工面積為74.8億平方米；開發(fā)投資額58.5萬億元。

　　從復(fù)合增速看，2021-2025年商品住宅銷售面積年均下降3.7%左右，銷售額年均增長(zhǎng)1.8%左右，新開工面積年均下降2.7%左右，開發(fā)投資額年均增長(zhǎng)3.8%左右。

　　下降的情況相對(duì)較多，意味著住宅面積有所回落，但幅度不大，對(duì)市場(chǎng)的沖擊預(yù)計(jì)不會(huì)太明顯。

　　再具體到各個(gè)指標(biāo)來看，中指院給出了如下判斷：

　　其一，從2020到2025年，每年的城鎮(zhèn)化率將提高1個(gè)百分點(diǎn)，到2025年，預(yù)計(jì)城鎮(zhèn)化率提升到66.6%，全國(guó)城鎮(zhèn)人口將達(dá)9.5億人。

　　也就是說，未來五年里，累計(jì)新增城鎮(zhèn)人口將達(dá)到大概8433萬人。

　　其二，2019年，全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為39.8平方米，較2002年增長(zhǎng)62.1%，年均增加0.9平方米。

　　未來五年按照年均0.8平方米的速度增長(zhǎng)，到2025年，城鎮(zhèn)居民的人均住房建筑面積提升至44.5平方米。

　　那么，意味著未來五年里，新增城鎮(zhèn)人口帶來的住房需求約36.2億平方米。

　　其三，再看改善型住房需求，預(yù)計(jì)未來5年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積將以年均0.8平方米的幅度遞增，改善型住房需求共35.7億平方米。

　　人均住房面積的提升，相當(dāng)于是改善型需求的表現(xiàn)。

　　其四，拆遷改造需求預(yù)計(jì)明顯下降，棚改效應(yīng)減弱，老舊房屋將主要以改造替代拆遷。按1.2%~1.4%的拆遷更新率計(jì)算，預(yù)計(jì)未來五年拆遷改造帶來的住房需求約22.7~26.5億平方米。

　　各類需求加起來，中指研究院認(rèn)為，十四五時(shí)期全國(guó)城鎮(zhèn)住房需求總量將達(dá)94.6~98.4億平方米。

　　其中，新增城鎮(zhèn)人口帶來的住房需求占比最高，改善型需求排第二，最后是拆遷改造帶動(dòng)。

　　大材研究認(rèn)為，按照該預(yù)測(cè)，90多億的城鎮(zhèn)住房需求總量，將帶給裝修、家居建材行業(yè)非常大的想像空間，意味著大家能做的事情還有很多，舞臺(tái)非常大。

　　目前的頭部企業(yè)預(yù)計(jì)會(huì)繼續(xù)從中受益，規(guī)模擴(kuò)大兩倍以上將很正常。而腰部企業(yè)中，可能還會(huì)成長(zhǎng)起一批實(shí)力角色，擠進(jìn)第一梯隊(duì)。

　　再聯(lián)系到前段時(shí)間，36氪聯(lián)合貝殼研究院發(fā)布的《2020二胎家庭居住需求調(diào)查報(bào)告》，其中一些二胎住房的調(diào)研結(jié)果，給我們也有所啟發(fā)。

　　該報(bào)告的核心結(jié)論大概包括：

　　1、超3成受訪者要為二胎重新置換房子，主流形式為買一賣一，近5成受訪者購(gòu)置二胎房?jī)r(jià)款達(dá)200萬以上，7成受訪者換房?jī)r(jià)差在30萬元及以上。

　　2、大“室”所趨，三居及以上戶型是主力；居住需求追求多元化與品質(zhì)化；教育屬性更加重要。

　　3、一線城市二胎家庭中41.1%已經(jīng)換房或會(huì)考慮換房，明顯高于新一線城市（33.5%）和其他低線城市（28.8%）。

　　原因在于，一線城市購(gòu)房門檻較高，多數(shù)家庭先是買小戶型，后來需要置換大戶型。而新一線城市的購(gòu)房負(fù)擔(dān)較低，第一次就買大戶型的比例較高。

　　4、近9成受訪者選擇三居及以上房源，8成受訪者青睞90-150平區(qū)間段的二胎房。

　　5、在居住空間配置上，收納一切的儲(chǔ)藏室、空間充足的衣帽間和兒童娛樂室成為二胎家庭最希望配置的功能型空間。

　　據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)，54.2%的受訪者希望至少2個(gè)衛(wèi)生間，33.6%的受訪者希望明廚明衛(wèi)。

　　我們認(rèn)為，二胎家庭的大量出現(xiàn)，對(duì)家居、裝修市場(chǎng)帶來的影響正在體現(xiàn)，比如裝修投入會(huì)更大；對(duì)知名品牌更為看重；室內(nèi)設(shè)計(jì)的需求會(huì)增加；適合兒童的家居方案會(huì)受到歡迎。