近日，貝殼研究院以“從鏈式衰退到良性循環(huán)”為主題，發(fā)布《2022年房地產(chǎn)市場展望報告》（以下簡稱為《報告》）。

《報告》首先回顧了2021年房地產(chǎn)市場的走勢。從成交數(shù)據(jù)上看，2021年市場下行趨勢明顯：全國二手房成交規(guī)模、新房銷售規(guī)模同比增速、房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、土地成交規(guī)模均創(chuàng)近年來新低。而在半年內(nèi)，各項數(shù)據(jù)從歷史高位快速下降到低位，節(jié)奏失衡成為2021年市場最明顯的特點。

貝殼研究院認為，影響2022年市場走勢的核心變量是政策環(huán)境、市場供給以及信貸投放量。《報告》在展望2022年時預(yù)測，市場成交量將在一季度完成筑底，二季度實現(xiàn)成交價格止跌，從全年時間序列上看，2022年市場將呈現(xiàn)出前低后高的走勢。隨著政策的調(diào)整、糾偏，以及新一年信貸額度的“重置”，市場有望經(jīng)歷修復(fù)階段重回穩(wěn)定狀態(tài)，進而向“良性循環(huán)”過度。

此外，《報告》還以專題的形式，對2021年房地產(chǎn)政策、土地市場、企業(yè)以及住房租賃市場進行了回顧、分析與展望。

2021年市場下行五大特點

2021年房地產(chǎn)市場充滿了跌宕起伏：上半年市場熱情高漲，住建部約談城市，各地不斷加大調(diào)控力度；進入下半年，市場突然轉(zhuǎn)向陷入低迷，行業(yè)風(fēng)險暴露。貝殼研究院通過數(shù)據(jù)分析，總結(jié)了2021年房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出來的五大特點。

第一，二手房各項成交數(shù)據(jù)均創(chuàng)近年來新低。

自2017年以來，國內(nèi)二手房交易規(guī)模（GMV）始終保持增長趨勢，但在今年二手房交易規(guī)模第一次出現(xiàn)了同比下降。據(jù)測算，2021年全國二手房成交金額約7.0萬億元，同比下降約6%；二手房成交套數(shù)約393萬套，同比下降約9%；成交面積約3.6億平方米，同比下降9%。

2021年全國二手住宅成交均價1.9萬元/平，同比上漲3%，漲幅比去年回落6個百分點。放長周期看，2021年全國二手房成交面積創(chuàng)2015年以來的最低值。

第二，2021年新房和土地市場也全面降溫，形成了全鏈降溫。

其中，新房銷售面積和銷售金額的同比增速均為2015年以來最低增速。依據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)測算，預(yù)計2021年全國新建商品住宅銷售面積約15.7億平方米，同比增長1.5%；全國新建商品住宅銷售金額約16.4萬億，同比增長約5.9%。

房地產(chǎn)開發(fā)投資增速降至2017年以來歷史低位。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2021年1-11月全國新建商品住宅開發(fā)投資完成額為10.36萬億元，同比增長8.1%。2021年1-11月全國新建商品住宅新開工面積為13.50億平方米，同比下降8.4%。

土地成交規(guī)模2019年以來首次同比大幅下降。2021年1-11月，全國351城住宅用地的累計成交金額為4.98萬億元，同比下滑11.15%；累計成交規(guī)劃建筑面積為13.43萬億平米，同比下滑30.12%。

第三，市場在年內(nèi)從歷史高位快速下降到歷史低位，節(jié)奏失衡成為2021年房地產(chǎn)市場最明顯的特點。

從3月到9月，二手房市場在半年之內(nèi)從峰值跌到谷底，成交量萎縮超過六成。3月貝殼50城二手房成交套數(shù)創(chuàng)2019年以來歷史新高，4月起成交量持續(xù)下降，9月創(chuàng)2019年以來的歷史單月最低值（除疫情、春節(jié)等特殊時點外）。

從6月到10月，新房成交量從2016年以來的同期最高到同期最低。

上半年全國新建商品住宅銷售面積保持增長，6月單月創(chuàng)2016年以來歷史同期最高水平，7月銷售面積單月同比增長轉(zhuǎn)負，8月起單月規(guī)模低于2019年同期，至11月單月規(guī)模為2016年以來同期最低。

不到半年，土地市場經(jīng)歷了從搶地到史無前例的大面積流拍。二季度的第一次集中供地，房企拿地積極，平均成交率高達95%，溢價率15.0%。而到第二批集中供地時，房企拿地積極性全面降低，出現(xiàn)大面積流拍，平均成交率降為69%，綜合溢價率降至4.0%。

第四，房地產(chǎn)市場在下行中分化加深，市場的信用分層更加凸顯，城市、區(qū)域、產(chǎn)品等方面的分化均在擴大。

在本輪市場下行中，剛需房源價格回調(diào)幅度更大，剛需市場與改善市場的分化加大。貝殼二手房數(shù)據(jù)顯示，在下半年以來，低總價房源價格下跌幅度大于高總價房源，小戶型房源價格累計跌幅明顯大于大戶型房源，樓齡越老的房子價格下跌幅度越大。究其原因，是在信貸收緊的環(huán)境下，對信貸依賴度更高的剛需客群受影響更大。

在區(qū)域上，五大城市群今年市場“南弱北強”的周期特征更為明顯，成交增速表現(xiàn)出由北向南遞減的特點。不同能級的城市市場也出現(xiàn)了周期特征，一線城市表現(xiàn)弱于重點二線城市。

第五，與以往市場下行不同，今年的市場迅速降溫與房企信用緊密關(guān)聯(lián)，即肇始于房企，也進一步影響房企。

隨著“三線四檔”對房企有息負債規(guī)模增速進行管控，以及房地產(chǎn)貸款集中度管理進一步收緊房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款，導(dǎo)致房企融資規(guī)模明顯下降。融資收緊下，房企經(jīng)營更加依賴銷售回款。而信貸收緊導(dǎo)致購房者貸款難度加大，房企銷售進一步減慢。加上多地收緊預(yù)售資金監(jiān)管，讓可用于經(jīng)營的現(xiàn)金流雪上加霜，進一步導(dǎo)致房企信用違約頻發(fā)。

債務(wù)違約疊加資產(chǎn)減值預(yù)期導(dǎo)致房企信用下降，引發(fā)評級機構(gòu)密集下調(diào)房企評級。同時由于市場流通性受到抑制，風(fēng)險房企靠變賣資產(chǎn)自救的方式難以實現(xiàn)。在今年，出現(xiàn)暴雷的房企從位列TOP50、到千億房企、再到龍頭房企。

總的來看，2021年的市場波動打破了“房價不會下跌、房地產(chǎn)永遠高收益”的迷信，也打破了房企“大而不倒”的信仰。房地產(chǎn)市場將逐步告別過去高增長、高杠桿、高風(fēng)險的發(fā)展模式。

過快降杠桿導(dǎo)致鏈式降溫

貝殼研究院分析發(fā)現(xiàn)，年內(nèi)市場出現(xiàn)了鏈式降溫導(dǎo)致的“過山車式”下降。其傳導(dǎo)過程為：3月份貝殼二手房景氣指數(shù)首先回調(diào)，4月份二手房成交量持續(xù)下跌，6月份起二手房價格接近止?jié)q，緊接著貝殼新房帶看指數(shù)下行，7月起新房成交量開始回落，土地流拍率大幅上升，8月起新房價格轉(zhuǎn)跌。

《報告》認為，今年市場出現(xiàn)鏈式反應(yīng)的直接原因是多重金融緊縮政策疊加，降杠桿過快。與歷史周期不同，本輪房地產(chǎn)去杠桿是全方位的，對銀行、房企、居民三端同步采取信貸管控收緊措施，并采取了貸款集中度管控、二手房指導(dǎo)價等直接干預(yù)政策。在不到一年的時間里，房地產(chǎn)金融長效機制全面落地，多項政策疊加實施，讓市場出現(xiàn)信用危機。

對于今年而言，信貸投放與市場節(jié)奏錯配導(dǎo)致市場過快降杠桿。粗略測算，一季度市場高熱，居民部門新增中長期貸款1.98萬億，創(chuàng)歷史單季度新高。如果全年居民中長期貸款投放量與去年相當(dāng)約6萬億，上半年信貸額度消耗量占到全年的57%，超過過去三年47%-50%的區(qū)間。上半年信貸投放量較大程度上擠占了下半年信貸資源，三季度居民部門新增中長期貸款僅1.29萬億，創(chuàng)下2016年以來同期新低。

這次與歷史上均不相同的是，由于市場流通性受到抑制，風(fēng)險房企靠變賣資產(chǎn)自救的方式難以實現(xiàn)。歷次調(diào)控中，對于價格的管控主要集中在新房市場，通過設(shè)定備案價管控房企定價。本輪調(diào)控增加了對二手房市場價格的管控。二手房指導(dǎo)價除了降低買房人貸款成數(shù)外，更使得短期內(nèi)市場觀望，全市場流通困難。

對于房屋流通的擔(dān)憂進一步惡化購房者的悲觀預(yù)期，購房者同時面臨房價下跌、延期交房、房屋質(zhì)量下降甚至爛尾的風(fēng)險，購房意愿降低。債務(wù)違約增加和資產(chǎn)減值預(yù)期加重銀行對房地產(chǎn)的避險情緒，促使銀行主動放貸行為更加審慎，反過來加劇信貸緊縮。各方預(yù)期與行為共振，全市場陷入了前所未有的“交易阻滯-預(yù)期惡化”負循環(huán)。

2022年展望：市場走勢前低后高

貝殼研究院認為，影響2022市場走勢的核心變量是政策環(huán)境、市場供給以及信貸投放量。

四季度以來，高層釋放維穩(wěn)信號，政策環(huán)境已經(jīng)有利于市場恢復(fù)。經(jīng)過一系列調(diào)整，前期過緊的融資政策已有所糾偏，房企融資環(huán)境有所改善。11月起，房企融資規(guī)模回升，多家房企多筆到期境內(nèi)外債券成功獲得展期，同時房企股權(quán)、資產(chǎn)等交易活躍，房企短期流動性有所修復(fù)?？傮w來看，房企系統(tǒng)風(fēng)險可控，市場供應(yīng)能夠保證。

《報告》預(yù)測，2022年市場走勢將出現(xiàn)前低后高。預(yù)計一季度成交量能夠完成筑底，二季度成交價格實現(xiàn)止跌。在市場鏈條上，將從二手房市場率先啟動，帶動市場鏈式修復(fù)；從購房人群上看，剛需市場率先修復(fù)。在區(qū)域上，深莞惠市場率先底部修復(fù)。而在城市量級劃分上，一二線城市率先修復(fù)，三四線城市下行壓力仍大。

總體上看，《報告》對明年市場持樂觀態(tài)度，認為2022年房地產(chǎn)市場將會逐步修復(fù)，修復(fù)需要時間，修復(fù)過程可能有短暫波動，但最終將回歸平穩(wěn)均衡。