房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇和信心恢復(fù)并不具有普遍性，在城市和區(qū)域間呈現(xiàn)嚴(yán)重分化格局，一線城市和部分強(qiáng)二線城市復(fù)蘇明顯，市場(chǎng)成交呈量?jī)r(jià)齊升態(tài)勢(shì)。大多數(shù)三四線城市以及一二線城市非熱點(diǎn)板塊市場(chǎng)持續(xù)低迷。

“一年之計(jì)在于春”，2023年第一季度房地產(chǎn)政策導(dǎo)向和市場(chǎng)表現(xiàn)，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)全年走勢(shì)至關(guān)重要。

年初以來，中央層面對(duì)房地產(chǎn)總體延續(xù)積極的政策導(dǎo)向，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)的支柱地位，著力防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，從供需兩端持續(xù)發(fā)力，支持房企合理融資需求和居民剛需、改善性住房需求。各地方政府因城施策出臺(tái)刺激政策，年初以來有111城共計(jì)出臺(tái)穩(wěn)樓市政策163次。

政策呵護(hù)之下，房企融資環(huán)境明顯改善，信用風(fēng)險(xiǎn)化解取得顯著成效，房地產(chǎn)開發(fā)投資、開竣工、商品房銷售等各項(xiàng)指標(biāo)均出現(xiàn)轉(zhuǎn)暖跡象。據(jù)中指院初步統(tǒng)計(jì)，100個(gè)重點(diǎn)城市一季度銷售面積同比增長(zhǎng)近兩成，新房?jī)r(jià)格累計(jì)上漲0.01％。土地市場(chǎng)方面，一線城市土地市場(chǎng)熱度不減，成交規(guī)劃建筑面積同比略有增長(zhǎng)；二線城市同比下降7%；三四線城市同比下降37%。商品房市場(chǎng)和土地市場(chǎng)在城市和區(qū)域間分化進(jìn)一步加劇。

一季度樓市政策回顧

今年的房地產(chǎn)金融政策延續(xù)了去年四季度的“金融16條”和“地產(chǎn)三支箭”，政策密集發(fā)力之下，房企融資環(huán)境明顯改善。債券融資方面，一季度房地產(chǎn)企業(yè)共計(jì)發(fā)行債券149只，規(guī)模達(dá)1563.78億元，同比增長(zhǎng)14%，凈融資回正。在交易所債市融資736.66億元，同比增長(zhǎng)99.08%。去年11月央行表態(tài)支持民營(yíng)企業(yè)健康發(fā)展，通過增信支持的方式助力民營(yíng)房企發(fā)債。今年一季度包括新希望地產(chǎn)、中駿集團(tuán)、雅居樂、卓越商管、合景控股等多家房企通過中債增擔(dān)保發(fā)債，資金壓力得到有效緩解。

股權(quán)融資方面，去年11月，被業(yè)界稱為“第三支箭”的房地產(chǎn)再融資系列措施出臺(tái)，為上市房企再融資引來源頭活水。截至目前已有20家A股房企推出定增募資計(jì)劃，融資規(guī)模超千億元；有9家港股房企完成了股權(quán)融資，凈融資額超200億元。在全面實(shí)行股票發(fā)行注冊(cè)制過程中，有4家房企的再融資申請(qǐng)已順利平移至交易所并獲受理。包括福星股份擬募集13.41億元，榮盛發(fā)展擬募集30億元，華發(fā)股份擬募集60億元，保利發(fā)展擬募集125億元。今年3月份證監(jiān)會(huì)再次強(qiáng)調(diào)，落實(shí)好已出臺(tái)的房企股權(quán)融資政策，允許符合條件的房企“借殼”已上市房企，允許房地產(chǎn)和建筑等密切相關(guān)行業(yè)上市公司實(shí)施涉房重組。時(shí)隔12年房企借殼上市重新開啟。

3月24日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》，提出“研究支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs”?；A(chǔ)設(shè)施公募REITs首次擴(kuò)圍至商業(yè)地產(chǎn)，意味著相關(guān)開發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商又多了一條可供選擇的融資渠道。

優(yōu)質(zhì)房企持續(xù)獲得融資支持的同時(shí)，出險(xiǎn)房企的債務(wù)化解工作也取得了積極進(jìn)展。近日中國(guó)恒大和融創(chuàng)中國(guó)相繼拋出境外債重組方案，華夏幸福、中梁控股、祥生控股、中國(guó)奧園、正榮地產(chǎn)、旭輝控股、世茂集團(tuán)等房企也披露了債務(wù)化解最新進(jìn)展或方案。這些房企債務(wù)問題的妥善處理對(duì)恢復(fù)樓市信心具有極其重要的意義。

在房地產(chǎn)需求端，各級(jí)政府將支持合理住房需求作為政策的發(fā)力點(diǎn)。中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)潘功勝表示，因城施策實(shí)施好差別化的住房信貸政策，持續(xù)引導(dǎo)實(shí)際利率和首付比例下行，將更好支持剛性和改善性住房需求。去年以來，全國(guó)個(gè)人住房貸款利率持續(xù)下調(diào)，截至2022年12月末，新發(fā)放的個(gè)人住房貸款平均利率較上年末下降約140個(gè)基點(diǎn)。絕大多數(shù)城市的首付比例政策下限已經(jīng)達(dá)到或接近全國(guó)底線。今年3月份貝殼百城首套主流房貸利率平均為4.02%，二套主流房貸利率平均為4.91%。從利率下調(diào)幅度來看，三四線城市的房貸利率同比降幅最大，首套、二套房貸利率同比降幅分別為140個(gè)基點(diǎn)和75個(gè)基點(diǎn)。

為了進(jìn)一步降低二手房的交易成本，簡(jiǎn)化交易手續(xù)，近日自然資源部、銀保監(jiān)會(huì)明確，各地要在已有工作的基礎(chǔ)上，深入探索，以點(diǎn)帶面，以“三個(gè)拓展”全面推進(jìn)“帶押過戶”。目前已有包括北京、天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等省份正在全面開展“帶押過戶”，未來將在全國(guó)范圍內(nèi)推行。

除了各部委針對(duì)需求端出臺(tái)的支持政策，各地方政府因城施策的樓市政策更是密集出臺(tái)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，年初以來有111城共計(jì)出臺(tái)穩(wěn)樓市政策163次。主要內(nèi)容包括降低貸款利率、降低首付比例、延長(zhǎng)貸款年限、增加公積金貸款額度、優(yōu)化限購(gòu)政策、實(shí)施購(gòu)房補(bǔ)貼、契稅優(yōu)惠、棚改貨幣化安置等。

樓市局部回暖持續(xù)性待考

在供需兩端政策作用下，一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯回暖跡象。據(jù)中指院數(shù)據(jù)，重點(diǎn)100城一季度銷售面積同比增長(zhǎng)近兩成，3月受熱點(diǎn)城市市場(chǎng)活躍度回升影響，成交面積同環(huán)比保持增長(zhǎng)。3月重點(diǎn)100城新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)超20％，同比增長(zhǎng)約40％。房?jī)r(jià)方面，一季度新房?jī)r(jià)格累計(jì)上漲0.01％，3月價(jià)格環(huán)比上漲0.02％，新房?jī)r(jià)格逐漸企穩(wěn)，二手房?jī)r(jià)格繼續(xù)波動(dòng)調(diào)整。3月新房下跌城市數(shù)量繼續(xù)減少，二手房較上月持平。

房企銷售數(shù)據(jù)也印證了樓市的回暖跡象。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，1~3月百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額16635億元，同比增長(zhǎng)2.2%，整體表現(xiàn)超市場(chǎng)預(yù)期。3月，房企加大推盤量，新增樓盤帶動(dòng)銷售回暖，尤其是一二線城市新增供應(yīng)大幅增加帶動(dòng)銷售大幅回暖。例如深圳3月份新增新建商品住房供應(yīng)8980套，環(huán)比大增135%；北京3月商品房新增供應(yīng)8932套，環(huán)比大增754%；廣州3月住宅新批供應(yīng)8220套，供應(yīng)面積環(huán)比增加2.6倍。

受益于房貸利率大幅下調(diào)、改善型需求集中釋放、“帶押過戶”等利好政策，一線城市和部分強(qiáng)二線城市二手房市場(chǎng)也出現(xiàn)明顯升溫。據(jù)58安居客研究院統(tǒng)計(jì)，3月份全國(guó)新增掛牌房源量環(huán)比上升7.6%。一線城市中上海、廣州和深圳新增掛牌房源量環(huán)比均上升，深圳增幅達(dá)11.2%。二線城市中，南昌、南寧、三亞、長(zhǎng)沙、?？诘瘸鞘协h(huán)比增幅均在30%以上。部分熱點(diǎn)城市二手房成交也異常活躍。從3月二手房成交數(shù)據(jù)看，北京成交量大2.22萬(wàn)套，上海成交2.4萬(wàn)套，廣州成交1.22萬(wàn)套，成都成交2.7萬(wàn)套,杭州成交1.08萬(wàn)套。熱點(diǎn)城市二手住宅成交總體呈現(xiàn)供需兩旺局面。

從居民購(gòu)房意愿上看，今年一季度樓市信心也在逐步恢復(fù)。4月3日央行公布一季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查顯示，居民購(gòu)房意愿回升至2022年以來的最高點(diǎn)。未來3個(gè)月預(yù)計(jì)增加購(gòu)房支出占比的儲(chǔ)戶比重為17.5%，同比雖下降0.4個(gè)百分點(diǎn)，但環(huán)比提升了1.5個(gè)百分點(diǎn)。房?jī)r(jià)預(yù)期方面，房?jī)r(jià)看漲的比例自2021年下半年以來持續(xù)下降，2023一季度有所回升，房?jī)r(jià)預(yù)期上漲的比例達(dá)18.5%，環(huán)比提升4.5個(gè)百分點(diǎn)，同比提升2.2個(gè)百分點(diǎn)，處于2021年四季度以來的最高點(diǎn)，扭轉(zhuǎn)了連續(xù)六個(gè)季度的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期下跌趨勢(shì)。

值得注意的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇和信心恢復(fù)并不具有普遍性，在城市和區(qū)域間呈現(xiàn)嚴(yán)重分化格局，一線城市和部分強(qiáng)二線城市復(fù)蘇明顯，市場(chǎng)成交呈量?jī)r(jià)齊升態(tài)勢(shì)。大多數(shù)三四線城市以及一二線城市非熱點(diǎn)板塊市場(chǎng)持續(xù)低迷。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)走勢(shì)可以看出，1~2月份一二線城市房?jī)r(jià)同比漲跌互現(xiàn)，三四線城市同比普遍下跌。

土地市場(chǎng)呈點(diǎn)狀復(fù)蘇

房地產(chǎn)市場(chǎng)分化格局在土地市場(chǎng)也得到同樣的反映。據(jù)中指院和民生證券的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年一季度全國(guó)重點(diǎn)23城推出土地140宗，規(guī)劃建筑面積1240萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)17.8%；成交地塊114宗，成交規(guī)劃建筑面積1045.83萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)高達(dá)124.7%；成交土地出讓金935.63億元，環(huán)比增長(zhǎng)53.0%。

按城市能級(jí)分析，一二線城市土地市場(chǎng)回暖較為明顯，三四線城市土地供應(yīng)和成交均大幅下滑。據(jù)諸葛找房對(duì)全國(guó)重點(diǎn)地級(jí)市的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，一季度三四線城市土地成交規(guī)劃建筑面積3132萬(wàn)平方米，同比下跌45.8%。

從百?gòu)?qiáng)房企拿地情況看，一季度百?gòu)?qiáng)房企拿地總額達(dá)1930億元，拿地規(guī)模同比下降15%，降幅較1～2月收窄1.15%。拿地房企中仍以國(guó)企央企為主，民營(yíng)房企拿地?zé)崆橛兴厣?。以杭?023年兩次土拍為例，參拍企業(yè)均在50家以上，其中參拍民企數(shù)量占比近一半，同時(shí)民企拿地金額占比達(dá)57.9%，較2022年提升8.8個(gè)百分點(diǎn)，民企參與度有所提高。再如南京土拍中民企拿地金額占比26.99%，合肥土拍民企達(dá)參加房企數(shù)量50%；民企中以龍湖、方遠(yuǎn)、偉星為主，其中龍湖在深圳、寧波、西安等均有拿地，總權(quán)益拿地金額為44.76億元，總權(quán)益規(guī)劃建面60.75萬(wàn)平方米，拿地樓面均價(jià)為8578元/平方米。

今年土地市場(chǎng)總體延續(xù)去年的冷清，但局部熱點(diǎn)板塊爆發(fā)對(duì)市場(chǎng)情緒產(chǎn)生較大影響。以北京為例，3月23日成交的昌平朱辛莊地塊，迎來42家房企爭(zhēng)搶，成為北京土地市場(chǎng)有史以來參與企業(yè)最多的地塊，搖號(hào)中簽率僅為2.38%，成交樓面價(jià)35475元/平方米，溢價(jià)率15%，被大華集團(tuán)搖號(hào)獲得。成都市錦江區(qū)三圣街道白鷺灣地塊也有46家企業(yè)報(bào)名，其中25家進(jìn)入抽簽環(huán)節(jié)，由四川省雍景投資集團(tuán)有限責(zé)任公司溢價(jià)15%競(jìng)得。

熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)的火熱一方面反映出房企對(duì)市場(chǎng)信心的恢復(fù)，補(bǔ)貨意愿強(qiáng)烈；另一方面源于投拓戰(zhàn)略上對(duì)熱點(diǎn)板塊的追捧。

市場(chǎng)預(yù)期

在房地產(chǎn)政策持續(xù)呵護(hù)之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在發(fā)生積極變化，房地產(chǎn)開發(fā)投資、房企到位資金等指標(biāo)同比降幅收窄，新房、二手房銷售回暖，熱點(diǎn)城市甚至呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。這種局部回暖一是由于疫情期間積累的住房需求集中釋放；二是各地樓市刺激政策集中發(fā)力，限購(gòu)限售有所松綁，購(gòu)房門檻降低，激發(fā)了居民的購(gòu)房意愿；三是部分城市和項(xiàng)目以價(jià)換量，采取大幅促銷手段刺激樓市成交。但這種趨勢(shì)能否延續(xù)，還要看后續(xù)住房需求的持續(xù)性。

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，透過房企高層在業(yè)績(jī)會(huì)上的表態(tài)可見一斑。萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮認(rèn)為，未來的新房需求“上有天花板，下有保底線”。龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼高級(jí)副總裁張旭忠判斷，居民和消費(fèi)的信心還需要一段時(shí)間去恢復(fù)，并非所有的城市都在同步回暖?？傮w來看，一線的城市和高能級(jí)的二線城市市場(chǎng)是比較穩(wěn)定的，一些相對(duì)能級(jí)比較弱的城市還是繼續(xù)在承壓。綠城中國(guó)執(zhí)行董事、董事會(huì)主席張亞東也認(rèn)為，行業(yè)的復(fù)蘇回暖不是同步、一致和平均的，具有分化傾向。這包括城市的分化、企業(yè)的分化、資源的分化、產(chǎn)品的分化。

總體上，房地產(chǎn)市場(chǎng)最困難的時(shí)期已經(jīng)過去，但市場(chǎng)恢復(fù)仍是漫長(zhǎng)而艱苦的過程，這一過程不僅需要房地產(chǎn)政策的持續(xù)呵護(hù)，還需要宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好和居民收入的穩(wěn)定提高。（城市與區(qū)域治理研究院 蘇志勇）